房企融资走出“至暗时刻” 民企首单创设信用保护凭证

2022-05-20 08:33:16来源：北京商报

冰封许久的房企公司债终于重启。5月17日晚，龙湖供应链ABS“中信证券-联易融-信联1号2期供应链金融资产支持专项计划”成功发行，这意味着尘封许久的境内公司债终于开闸。业内直言这是今年以来收获的难得的好消息。但大家也表示，目前就判断房企融资冰封期已过还为时尚早，未来三个月到半年很关键，希望监管对于优质房企的支持力度再大一些，地方紧缩的政策再合理一些。

民企首单创设信用保护凭证

据龙湖方面介绍，本次供应链ABS发行总规模4.02亿元，优先级资产支持证券利率3.5%，期限1年，为民营房企首单创设信用保护凭证，计划管理人为中信证券，原始权益人为联易融保理，托管银行为浙商银行，优先债项评级AAA级。

不只是龙湖，就在前一日，碧桂园、美的置业也相继披露获准发债的公告。针对本次融资开闸，碧桂园方面在接受北京商报记者采访时表示以公告为准，会按照监管要求的节奏进行。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示，选中这三家房企，一方面，对于其本身来说有利于缓解资金压力，充实现金流;另一方面，也给资本市场注入更多的信心，直接带动股价的提升，从民营房企的头部力量入手，逐渐实现从点到面，全面改善房企资金困境。对于其长远发展有着重要意义。

首批开闸的三家企业中，龙湖一直以“好学生”著称。在今年的业绩会上龙湖方面曾经披露，2021年，平均借贷成本4.14%，创历史新低;平均贷款年限6.38年，净负债率46.7%，在手现金885.3亿元，现金短债比6.11倍，一系列指标均维持行业内的较高水准，连续六年满足“三道红线”指标要求，也是国内唯一一家获得境内外全投资级评级的民营房企。

而连续多年稳居房企规模老大的碧桂园也以超高的回款率著称。年报显示，2021年，碧桂园累计实现权益物业销售现金回笼约5022亿元，权益回款率达90%，已连续六年达到90%或以上。截至2021年12月31日，碧桂园现金余额约1813亿元，可动用现金储备充足;总有息负债余额同比下降2.6%至3179.2亿元，其中短期债务的占比下降至25%，现金短债比约为2.3倍。净负债率为45.4%，相比上年底优化了10.2个百分点;加权平均融资成本较上年底下降了36个基点至5.2%。

“此次发债是以信用保护的方式进行的，不但实现了通过优秀企业示范来引导公司债回归正常渠道，更让市场有了防火墙。”易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，反过来从公司角度来说，就是启发企业还是要积极做好经营，后续充分利用当下的一些政策优势，走出当前困境做出更好的业绩。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水预计，以当前信用保护的方式进行的模式具有强劲的带动效应，将有更多民营房企效仿发债融资。碧桂园、龙湖、美的置业均为当前房地产行业的头部民企，具有开发经营能力强、财务相对稳健等特点。这三家企业通过信用保护工具成功发行债券融资后，将为后续市场起到良好的示范带动效应，将有更多房企效仿类似增信措施进行发债融资。

支持合理融资信号愈加明朗

“这次能够获批，对公司上下都是很大的鼓舞，不但说明企业在向好，行业也在走出最难的时刻。”三家首轮获批房企其中之一的融资负责人直言，这是今年以来收获的难得的好消息。但他同时也强调，目前就判断房企融资冰封期已过为时尚早，公司的策略依然是紧缩性为主，不盲目扩张，坚持快收紧付的原则，力保半年报。“未来三个月到半年很关键，希望监管对于优质房企的支持力度再大一些，地方紧缩的政策再合理一些，特别是改善型需求的信贷、预售资金的监管等此前超量监管的方面。”

2021年下半年以来，多家民营房企出现违约事件，民营房企融资难度大幅提升。机构数据显示，2022年1-4月，房企信用债发行规模为1532亿元，同比下降37.7%。其中发行人以央企、地方国企为主，发行额占比84.9%;民企仅发行8笔，融资94.1亿元，占比6.1%，融资力度很弱。同期，海外债发行规模仅为去年同期的10.5%，金额为143亿元，其中民营房企融资70亿元，不足五成。

陈霄对此也分析道，去年以来房企频频爆发流动性危机，这已经不再是个别房企的问题，更加暴露了行业的现状，本次公司债发行的背后是中央明确表态对房地产市场及房企的支持，监管机构公开支持房地产市场恢复融资，这样的发声意义颇为重大，监管层支持房企合理融资的信号愈加明朗。

“类似发行是当前融资工作的又一突破，体现了公司债政策也正趋于宽松。”严跃进对此也表示，公司债本身对房企的融资支持作用较大，此次发债有别于此前银行间市场等发现的中期票据等融资工具，应该说更加符合房企融资的需求，同时，此类发债工作充分体现了相关部门对于房企资金面的关注，客观上有助于进一步缓解房企的资金压力，促进房地产企业走出融资困境，促使经营更好发展。

信用保护工具加持

值得注意的是，此次发债强调了信用保护工具的使用，创设机构将同时发行包括信用违约掉期(私募CDS)或信用风险缓释凭证(CRMW)在内的信用保护工具，以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。这两种信用保护工具通俗理解就是为债务违约设立防火墙。换句话说，投资者后续认购此类债券的顾虑将减少，房企若是违约，其也可以获得相关赔偿或补偿。

在此前稍早的2022年4月，沪深交易所在证监会的指导下就召开过“信用保护工具支持民营企业债券融资座谈会”，证监会指出积极支持市场各方发挥信用保护工具在支持民营企业融资过程中的作用，鼓励市场机构、政策性机构通过创设信用保护工具为民营企业债券融资提供增信支持。5月，深圳证券交易所召开“完善民企信用支持”专题研讨会，聚焦完善信用支持，研究探讨缓解民企“融资难”的举措。

“此次通过信用保护工具发债融资，意味着政府支持民营房企融资措施正在加快落地。”刘水表示。在当前市场环境下，通过市场化的信用保护工具增信有助于民营房企突破融资困境，增加投资者信心，进而快速打破民营房企融资的困境，有助于引导市场修复对房地产行业的投资信心，改善民营房企的融资环境。

5月16日，根据深交所官网，第一单民营房企信用保护凭证业务已经发行，认购龙湖债券的投资者，后续也可以附带认购此类信用保护凭证，相当于为债券投资上了一道保险。

“此类产品的创新，进一步体现了债券融资中增信的思路，使得投资者顾虑减少，认购积极性增加。”严跃进表示，宏观层面看，这是资本市场积极创新支持实体经济的表现，民营房企债券融资工作更好推进落地，有助于房企融资成本降低、融资效率提高。

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