武汉楼市降温开盘去化率不足四成二手房降温

2021-09-13 15:16:52来源：长江商报

新盘去化平平，二手房大批房源降价，进入“金九”后，武汉楼市依旧低迷。

数据显示，2021年8月，武汉商品住宅整体供应186.8万方，成交104.5万方，成交均价17280元/平米。市场销量自4月份以来持续下降，进入7、8月传统市场淡季，下滑尤为明显。

与整体市场成交趋势相对应，TOP房企月度销售额增量也呈现出相同的走势，三季度初开始呈现低速增长。今年上半年，整体市场开盘去化率为38%。金九第1周，武汉全市8盘入市，推出1838套房源，整体去化27%。

二手房市场也出现了低温运行迹象。承接了“8月淡季”的走势，金九武汉二手房表现依然平淡。据诸葛找房显示，9月3日，24小时内有1575套房源降价，到9月7日，这个数据上涨至1769套。越来越多的业主选择了通过降价尽快将手上的房子卖出去。其中不乏豪降90万、47万、22万的房源。

从政策上看，从去年的“三道红线”、“五道红线”政策，到今年的“二手房指导价”、“二手房限贷”政策，再到如今的“限制土地溢价率”政策。种种迹象已经表明，国家调控房地产的决心越来越坚决，住房不炒，房子愈加回归居住属性。

房地产的“暴利时代”已经过去，房企追求利润的同时会更加注重房屋建造的品质。近日，武汉发布第二次集中土拍公告，51宗地块出让中，有41宗最高溢价率控制在15%以内。出让政策启用“限地价、限房价、竞品质”方式，将提升品质作为核心目标。

新房去化不佳，促销蔓延主城区

“想买的楼盘去化率不是很理想，如果陷入平销，开发商很可能会打折。不如等一等，看金九银十的情况再做决定。”武汉市民王先生的心态是当下购房者的普遍想法。

接踵而至的政策调控让本就平淡如水的8月楼市持续走低。传统旺季“金九”首周，据官网数据统计，2021年9月1日-2021年9月6日，武汉新房住房共计成交2985套，比2020年同时间段成交量下降了17.29%，接近两成的下降幅度。

长江商报记者注意到，以往常现日光盘，一房难求的热门区域光谷也出现了去化不佳的迹象。8月底的一个周末，光谷6盘齐开。结果无一盘日光，其中有楼盘的去化率甚至为个位数。

这三个楼盘分别位于左岭、光谷中心城、光谷核心三个热门区域。中海光谷东麓价格低，有小户型，适合刚需上车;正荣恒瑞御峯定位光谷东改善，此次开盘位置比上次要好，但价格只涨了100块;正荣紫阙台定位光谷核心豪宅，目前关山片区最高价。中海光谷东麓、正荣紫阙台都是目前片区仅有的存货。在这种情况下，去化率依然不理想，再次无一盘日光。

为刺激市场，多家开发商推出了不少促销手段，不仅力度不小，打折区域也从阳逻、蔡甸、黄陂等远城区蔓延到了主城区。不少热门楼盘推出了特价房源，其中汉阳区就有9个楼盘不同程度的推出了特价房。

最受关注的是，汉阳世茂锦绣长江天胤二期，目前该项目在尾盘清盘中，备案均价25550元/平，含3500元/平装修。世茂锦绣长江是汉阳滨江一线临江+学区的楼盘，曾和武汉天地一个价。根据其官方之前宣传的海报，特惠价格比较吸引人，带装修17XXX元/平起，相当于单价直降8000+，简单算了下，原备案价格表与特价房对比，实际优惠可能在4000元/平左右，力度确实比较大，折算下来一套房净省了八九十万。

销售平平，供应仍然充足。8月22日-8月27日武汉共计发放16张预售证，相比上期小幅上升，新盘入市增多。根据克而瑞监测数据，2021年9月，武汉预计新增开盘加推项目56个，总供应量170万方左右，总房源13000套左右。

业内认为，8月武汉楼市已趋于降温状态。房企面临业绩承压，摩肩擦掌剑指回款。预计今年的“金九银十“必定是保量弃价。首先从价格上来看，前期为了提振市场景气度、刺激购买需求并拉升市场预期，在疫情过后备案价适度放开，武汉楼盘普遍上调价格。这一举措同时给武汉房地产市场9、10月降价冲量预留了部分空间。

二手房降温，市场观望情绪渐涨

武汉新房开始打折，二手房也从有价无市开始降价出售。长江商报记者从多家中介了解到，最近不少片区的二手房推出降价房源的数量明显增多，而且不少小区的降价幅度都不小，少的单价降几百，多则降几千，总价可少数万甚至上十万。

据贝壳找房数据显示，最近90天内二手房成交房源才5600套，而仅9月6日当天，就新增了804套房源。截至目前，贝壳上显示的武汉二手房在售房源已高达10w+套。

据了解，在5月初的时候，武汉待售二手房数量仅为9万6千多套，而等到了7月份的时候就高达10万8千套多套，不到三个月增加了1万2千多套。

二手房库存量高，新房也不少。武汉新房库存量此前的公布数据是在18万套，再加上武汉的待售二手房数量，武汉楼市房源库存量高达30万套以上。库存越高，房价越难上涨，不少房产中介下架武汉待售二手房。

二手房市场降温，最大原因就是银行的限贷政策。去年年底，中国人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。

今年开始，全国各地都传来了房贷收紧的消息，武汉也不例外，房贷利率上涨的同时，放款周期也明显拉长了。有些购房者几个月甚至半年后才能收到贷款，这直接限制了二手房的流通性。

为了缓冲二手房市场的低迷，贝壳等平台已经加大力度做新房市场，并要求门店分岗：每个门店都强制要求一定比例的经纪人专门做新房市场。

“再好的房子，失去了流通性，就是钢筋水泥。”知名地产分析师严跃进对长江商报记者表示，目前二手房市场已发生明显变化，从高价起卖开始转向降价出售，惜卖情绪大大减弱，购房者的观望情绪却越来越浓厚，成交量持续低迷。

业内认为，今年二手房贷款收紧已经是大趋势，未来或许还会继续收紧，甚至停贷。没有耐心或者资金压力过大的房东可能会越来越多，因此降价的二手房也可能会越来越多。想要入手的购房者可以耐心等等更适合的房子和房价。

从全国来看，二手房市场也逐步降温，诸葛找房数据显示，2021年8月，100个重点城市二手住宅市场均价为15529元/平方米，环比下跌0.20%，同比上涨1.38%，同比涨幅较上月收窄0.37个百分点。

诸葛找房认为，进入8月，在中央重申“房住不炒”的原则下，政策调控力度持续升级，多城陆续跟进二手房参考价机制，市场预期有所转变，市场均价止涨转跌。

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