中国地产界最大金主险企中国平安(601318.SH)已经陷入困境。
去年以来，中国平安的重要股东卜蜂集团、13年的“铁粉”李驰相继减持套现。年内，中国平安股价跌跌不休，市值蒸发约5000亿元。曾经被市场公认的大白马正在逐渐被资金抛弃。
经营业绩方面，今年一季度，中国平安实现归属于上市公司股东的净利润(简称净利润)272.23亿元，除了2020年，增速降至近五年同期新低。
今年上半年，中国平安原保费收入4222.10亿元，同比下降5.17%。
保费收入下降、业绩增速放缓，股价下跌，而市场更为担忧的是中国平安深陷地产困境。截至2020年底，中国平安账面上投资性房地产原值682.10亿元。
在房住不炒的背景下，今年以来，中国平安耗资330亿元收购六个来福士项目，并相继在北京、香港落子。与此同时，曾经投资的华夏幸福、蓝光发展项目相继爆雷，中国平安旗下的平安信托目前正在向中国泛海卢志强追债。
中国前20房企至少重仓13家，曾经获取巨额地产红利的中国平安，在地产归于“平庸”之际，该何去何从?
逆势爆买与爆雷
或许，很少有人会想到，中国地产行业深度调控之际，中国平安仍然在大肆收割。
上月28日，一个震惊地产圈的消息传来，凯德集团将旗下的六个来福士项目打包出售，交易总价330亿元，接盘方为中国平安旗下的平安人寿。
中国平安接盘的六个来福士商业资产包，是凯德集团的六大核心商业资产。六个来福士项目，分别位于北京、上海、杭州、成都、宁波的核心商业地段。
今年6月17日，潘石屹将SOHO中国54.93%股权卖给黑石集团，交易总价195亿元。SOHO中国旗下有9个项目，分布在前门大街、望京等核心地段。
潘石屹清仓，似乎印证了中国房地产黄金时代已经远去，中国平安为何仍然要豪掷330亿接盘?
其实，作为逆行者，中国平安在地产领域的投资远不止这些。
除了收购来福士广场不动产项目外，同在今年6月，平安人寿相继投资了平安香港总部大楼、北京丽泽商务区D-03、D-04不动产项目，合计出资或达250亿元。
与接连土豪式出手相对应的是，中国平安饱尝项目爆雷之苦。
最为市场所关注的是，中国平安曾180亿元投资华夏幸福，充当了“白衣骑士”角色。如今的华夏幸福深陷债务危机，这笔投资似乎打了水漂。
今年2月，中国平安方面人士称，其在华夏幸福的风险敞口为540亿元，但并不代表损失540亿元。
近期，千亿地产蓝光发展爆雷，9亿债券违约，第三方评级机构预计逾期债务达26亿元。
中国平安也是蓝光发展的金主，但中国平安迅速采取措施，对蓝光发展进行切割。据称，去年10月，蓝光发展向中国平安融资的10亿元产生逾期，多日后才归还。于是，中国平安内部对蓝光融资进行了限制，迅速切断了与蓝光发展的资金往来。
今年以来，资本大佬卢志强虽然多方处置资产，但财务压力仍然未明显缓解。
今年7月14日晚，民生银行公告，因为中国泛海与平安信托债务纠纷，中国泛海所持民生银行3.888亿股股份将被司法拍卖。
一边是地产项目接连爆雷，一边是豪掷巨资收割，中国平安打的什么算盘?
投资性房地产原值682亿
如今的中国平安在地产领域的现状，或许是马明哲布置的棋局。
相传中国平安的地产梦想启蒙于1994年，马明哲拜访有着股王之称的台湾国泰人寿并取得“真经”。保险公司国泰人寿曾是台湾最大的地主。
1995年，中国平安设立平安物业，但那时，险资进军地产受到限制。2007年，中国平安才正式进军地产。那一年，23亿元收购西高速公路股权、55亿元收购中信城市广场与北京美邦国际中心、16.6亿元拿下深圳福田中心区地块。2009年，华南第一高楼深圳平安国际金融中心项目启动。此时，平安以信托模式在地产领域开疆拓土。
2010年，险资投资不动产开闸，平安物业正式更名为平安不动产，中国平安放开手脚大干，在中国一二线城市拿下多个优质项目，并与万科、旭辉、碧桂园等多家知名房企建立了模式多样的合作关系。
不过，目前来看，地产并非中国平安自身强项，除全国多个平安金融中心外，其鲜有经典项目问世。中国平安掘金地产，更多是以股权为纽带，借力知名房企，实现房地产红利。
在房企面前，中国平安以金主身份出现，2015年，平安斥资62.95亿港元获得碧桂园9.9%股权，跻身第二大股东之位。这一年，公司还战略投资朗诗集团，以持股9.9%成为第二大股东。2017年，平安耗资19.07亿港元参与旭辉集团定增，完成后，持股比升至10.12%。而在2016年，平安银行就是融创中国仅次于孙宏斌的重要股东，持股比高达46.7%。
融创中国的实际控制人孙宏斌曾公开对中国平安表示感谢，融创中国定增，孙宏斌向中国平安借款25亿元，一年后，这笔股权市值超过170亿元，孙宏斌浮盈150亿元。
据长江商报记者不完全统计，中国平安目前或者曾经是碧桂园、融创中国、朗诗集团、旭辉集团等知名房企第二大股东，还持有金地、保利、华润、绿城、九龙仓、协信等多家房企股票，其重仓持股的知名房企至少有13家。正所谓房企开发地产获利，中国平安通过股权分走房企利润，实现“中国平安收割房企”、“房企为中国平安打工”。
正因为如此，中国平安也被市场称之为“中国隐形地王”。
截至2020年底，中国平安账面的投资性房地产原值682.10亿元。
业内人士称，计入中国平安账面上的投资性房地产，主要是商业房产，并不包含地产项目、持有的房企股权等。
2020年，中国平安投资性房地产租金收入为31.46亿元。
千亿投资收益与下行通道
驰骋地产领域，中国平安获利不菲。但在房地产深入调控的下行通道，公司也面临较大的解套压力。
手握巨额险资频频投资重点房企，中国平安收获颇丰。
2017年，平安创新通过清仓绿地控股9.91%股权，套现80亿元。
2015年，中国平安约63亿港元投资碧桂园，获得9.9%股权。期间，中国平安通过二级市场减持套现约5亿元。截至2020年底，中国平安持有碧桂园8.86%股权。截至今年7月16日，其持股市值约为162亿港元，浮盈超百亿港元。
中国平安投资地产的收益主要有两部分，一部分是投资性房地产租金收入，另一部分是来自房企的分红收入，或者权益法核算的长期股权投资收益。
一直以来，中国平安的投资收益惊人。2019年、2020年，公司投资净收益分别为774.97亿元、1247.01亿元。同期，公司实现的净利润分别为1494.07亿元、1430.99亿元。投资净收益占当期净利润的比重为51.87%、87.14%。
横跨保险、银行、投资三大行业，中国平安的投资并不局限于地产领域，地产甚至占其8万亿投资中很小部分。
业内人士分析，险资周期较长，且巨量资金有出口需求，具备穿越周期能力。但是，房地产相较于其他的产业周期不同，房地产的周期不会简单重复。在深入调控之下，房地产行业或将出现根本性变革。
这也是部分房企爆雷的重要原因。此外，巨额投资性房地产，面对新的商业模式涌现，甚至可能会出现减值。
中国平安依旧热衷做“地王”，似乎不惧“房住不炒”之压。
或许，这些正是股东及二级市场对中国平安的焦虑。
去年以来，多年的大股东卜蜂集团累计减持4亿股中国平安股份，套现约260亿元。坚定投资中国平安13年的李驰，也开始清仓退出。
年初以来，中国平安的股价跌跌不休，大白马本色渐失，市值蒸发5000亿元。
那么，深陷困局中的中国平安将何去何从?
长江商报记者发现，中国平安正在逐步调整。面对蓝光发展等投资标的爆雷，中国平安迅速行动，果断切割，最大限度降低损失，不再“急救式”投资。
在地产布局上，除了继续重仓优质商业不动产外，中国平安重点布局养老地产、公租房、人才房等新型不动产。
