拟通过退地方案化解信托项目风险房地产项目风险该如何化解

2022-03-23 08:30:00来源：北京商报

中信信托“嘉和125号恒大广东股权收益权集合资金信托计划”(以下简称“嘉和125号恒大信托计划”)项目有望迎来处置方案。据媒体报道，恒大地产集团有限公司(以下简称“恒大”)的金融债权人中信信托日前收到广州市城市建设投资集团有限公司(以下简称“广州城投”)来函，将通过项目退地方式化解部分恒大的风险项目。3月22日北京商报记者从投资者处获悉，上述中信信托所涉及的恒大风险项目为“嘉和125号恒大信托计划”，目前投资者已经收到了中信信托转达的处置方案，尚处于表决阶段，但由于该方案需要先交还抵押物再分批兑付，因此有投资者对本金能否按时顺利兑付表示担忧。

拟通过退地方案化解信托项目风险

据《财经》报道，中信信托日前收到广州城投来函，将通过项目退地方式化解部分恒大的风险项目，方案大致思路为恒大先启动项目退地，广州市政府引入广州城投作为保证人，保全信托计划全额本金分期支付，最终使得信托本金安全退出。

北京商报记者3月22日从投资者方面获悉，上述中信信托所涉及的恒大风险项目为“嘉和125号恒大信托计划”，该计划涉及的本金金额为32.5亿元。根据投资者提供的处置方案商议函，广州城投作为保证人提议采取仅担保主债权本金并按两年分批兑付的处置方案。兑付时间节点为土地出让金退库款已发放至广州城投监控账户后10个工作日内但不晚于6月30日支付5%本金，在起始日后的一年末、一年半末、两年末分别支付10%、10%、75%的本金。

目前，这一方案尚处于表决阶段。不过，对于退地保本金的方案，有投资者表达了担忧。投资者王力(化名)告诉北京商报记者，该方案需要收回信托计划抵押物才能兑付，且在6月30日只能兑付5%的本金，但在抵押物收回的情况下，中信信托并未提供任何保障，后续资金能否兑付亦无法保证。另一名投资者陈丽佳(化名)也提到，土地退让期间，该方案未提供任何增信措施，两年后能否收回本金也未可知。

北京商报记者就上述信托处置计划的相关内容以及具体兑付细节咨询中信信托，相关负责人回应称，就“嘉和125号恒大信托计划”项目有关问题，公司正与投资人进行沟通，相关信息以官方信息披露为准。

金乐函数分析师廖鹤凯认为，该方案需要投资者提交抵押物后才能逐步兑付，投资者担心提交后没有保障，其实只要这一过程未达条件是可逆的，投资者就不用担心，且参与方履约能力都在可控范围内，做好相关手续中信信托还是可以正常完成交割过程的。

某信托人士也表示，该方案有利于投资者能够提前收回部分投资本金，降低时间成本，但是对于全部本金的保障性以及投资收益难有保障。如果能够有广州城投的担保，其实释放抵押物也未尝不可。

投资者质疑中信信托管理失职

据了解，中信信托于2020年6月发行了“嘉和125号恒大信托计划”。根据该信托计划说明书，项目保证人为恒大，项目融资主体为恒大地产集团粤东有限公司，募集资金用于开发建设恒大御景半岛项目和恒大金碧外滩湾项目，主要收益来源为恒大广州番禺公寓项目的销售收入，项目将于每年6月21日、12月21日及到期日对应日后10个工作日内分配收益。

“嘉和125号恒大信托计划”资料截图

不过，随着恒大的债务危机暴发，“嘉和125号恒大信托计划”在2021年9月出现逾期。王力表示，他曾在2020年12月和2021年6月收到过项目收益，之后便再无任何收益。

此外，根据投资者反映，之所以不满意退地保本金处置方案，其一是因为没有合理的兑付保障，其二则是因为在收益分配“爽约”后，中信信托并未尽到合理的义务。王力告诉北京商报记者，信托计划收益分配出现逾期后，他曾要求中信信托采取必要行动处置抵押物、冻结抵押物、禁止抵押土地施工、追责担保方，但中信信托并未及时采取措施，导致抵押物处置失责，损害了投资者的合法权益。陈丽佳也表示，自恒大出现债务风险后，中信信托一直未采取行动为投资者规避风险。

不过，据中信信托相关人士此前回应《财经》记者表示，自该项目出现流动性风险后，该公司成立了专项工作小组，与恒大及项目有关方面密切沟通，深入对接大型房地产企业、大型国有企业、资产管理公司、大型代建机构等10余家，为风险化解寻求多种途径。

房地产项目风险该如何化解

自2021年起，房企信用风险事件频发，多个信托计划项目也由此受到牵连。而为化解风险，除中信信托拟退地保本金的方案外，此前恒大还向光大信托和五矿信托出售4个房地产公司项目股权，由信托机构接管运营，并向项目公司投入资金以保障项目后续开发建设及保交楼。

廖鹤凯表示，房地产信托项目风险化解的方式一般是延期等待项目回款退出、再贷款、提供流动性或者合作方参与保障项目正常退出，同时信托公司可以接手也可以转让项目公司股权，或者与外部资产管理公司共同管理或处置相关资产。退地保本金的方案是一种新模式，不过按照这种模式需要地方政府配合第三方接收，可操作难度也较高。相比之下接盘项目公司股权的模式普遍适用性较高、操作难度较低，但弊端在于如果涉及这类项目过多规模过大，信托公司也力不从心。

“接盘项目的方式对投资者来说同样存在风险。一方面房地产市场现阶段偏冷;另一方面信托公司在房地产项目运营方面经验不足，多依赖于代建企业。”一家信托公司内部人士分析坦言，无论是退地保本金的方案，还是信托公司接盘项目的方式都是迫不得已的办法。

对于涉及房地产信托项目风险化解的投资者，前述信托人士建议：“违约项目的处置需要一定时间，投资者还是需要根据项目情况以及受托人给予的建议，来决定化解方式。”

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