“包租公”生意不好做已成共识谁会接盘潘石屹的7折甩卖？

2022-03-11 08:25:38来源：北京商报

此前“卖身”未果的SOHO中国，走上了零售“贱卖”资产的路子。3月10日SOHO中国董事长潘石屹宣布，将以七折价格销售3.2万平米的京沪两地优质物业。销售所得将全部用于降负债，不会用做股票分红。眼下，“包租公”生意不好做已成共识。面对眼下复杂的市场环境，谁会接手潘石屹甩卖的资产呢?

SOHO中国股价截图

三里屯SOHO上架

根据SOHO中国官方披露信息，此次将以七折价格销售的3.2万平方米房源，覆盖银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场、SOHO中山广场等9个项目，全部坐落在北京、上海的城市核心地段，具体涵盖办公、商业及公寓各类业态。

对外宣布待售房源低于市场价销售之外，SOHO中国给出的佣金为交易额的4%。

消息一出，SOHO中国(HK0410)的股价在当日午后急速拉升，涨幅一度超20%，最高报1.76港元/股。截至3月10日收盘，SOHO中国报1.58港元/股，涨幅约8.97%。

降负债说法不通

“7折出售房源，可见SOHO中国欲快速回笼资金的想法。”同策研究院资深分析师肖云祥指出，SOHO中国与黑石的收购事件，以及高瓴资本欲私有化SOHO中国的传闻，持续加深市场对SOHO中国想退出市场的怀疑。

此次出售资产，该公司官方给出的理由是为了降低负债，但根据SOHO中国此前披露的业绩报告，截至2021年中期，该公司的净资产负债率约为43%，平均借贷成本约4.7%。企业3月10日最新发布的公告中提及，截至2021年底，SOHO中国的平均出租率为83.4%，净资产负债率为44%，这在同业都是非常低的水平。

“潘石屹此举颇有一些‘投石问路’的意味。也就是，试探一下目前投资市场和大宗买卖市场的风向是怎么样的，是不是适合再继续退出。”业内人士向记者表示，从SOHO中国此前“卖身”黑石集团计划告吹来看，这种不管是股权出让还是大宗整售的模式目前走不通，监管部门也很难放行，所以说SOHO中国也开始倾向“化整为零”销售。

从打包资产包出售到尝试私有化退场，再到眼下的散售“贱卖”，SOHO中国似乎还在寻找一条存量去化的路径。然而有业内人士告诉北京商报记者，在此前SOHO中国折价销售资产的尝试中，最终实际参与购买的买家却寥寥可数。

买家难寻

那么，面对眼下复杂的市场环境，谁又会接手潘石屹甩卖的资产呢?

一位专注房地产领域投资的业内人士向北京商报记者表示，对于SOHO中国此次待售房源，潜在的买家无非有三类。第一类就是个人的投资者;第二类是小微型的自用型买家，就是企业有一定规模，但是并非特别知名的上市公司，这类企业一般有一定的资金及自用需求，但是需求不会特别大;第三类就是一些国内小型机构投资者，他们会运用杠杆去购买写字楼，但这种投资也有一个极限值，而且这个极限天花板较低：比如投资标的会在一个亿以下、或者是三个亿以下。

但上述房地产投资领域的业内人士也表示，在行业形势不尽明朗、市场抛售资产包众多的现实情况下，SOHO中国该批次上架房源最终售卖的成效如何，能否靠较大折扣以及高佣金撬动需求释放，可能还要打上一个问号。

“去年以来，地产行业房企暴雷频发，很多开发商开始抛售自持资产以及资产包，这样一来，整个投资市场是供过于求的状态。那么SOHO中国拿出来的京沪两地所谓核心区位、带租约、回报丰厚的房源，能否在整个行业若干个资产包中脱颖而出呢?事实上，机构投资者对于投资有一套自己的判断逻辑，在投资之前会做非常详尽的投资研判，内部也将过会，去商讨决定是否要去收购项目。换句话来说，机构也要综合评估，这个项目值不值得去收?接盘后能不能顺利地销售掉。”上述房地产投资领域的业内人士分析道。

“一般而言，散售的面积很难卖，机构投资者不会特别感兴趣。加之，以现在这样一个大的宏观经济环境来讲，我觉得即便是上述三类买家有潜在目标客户群的话，其实他们出手也很谨慎。毕竟现在大家的财务状况都不像之前那么宽裕了。”上述业内人士补充指出。

就此次房源出售预计将为企业带来多少现金流、未来是否计划继续出售资产等问题，截至记者发稿，SOHO中国方面未予回复。

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