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铁娘子”宋广菊告别保利发展刘平接棒扩规保利半年补仓472亿

2021-08-11 08:02:55来源：长江商报

带着遗憾，“铁娘子”宋广菊卸下戎装，告别保利发展。

日前，保利地产(600048.SH)公告，宋广菊因年龄原因辞去公司董事长、董事职务，正式宣布宋广菊退休。

长江商报记者注意到，宋广菊是TOP10房企唯一女性掌舵人，在以男性为主导的地产圈，很长一段时间内，宋广菊都是业界资历最深，影响力最大的女性掌门人，在行业内备受尊崇。

在宋广菊执掌的11年时间里，保利发展从广州走向全国，走向千亿，走向资本市场。如今的保利发展，已经成为了一家规模过5000亿，多元化发展的企业。

遗憾的是，宋广菊提出重回行业前三的目标仍未完成。2020年，保利发展迟到一年跨入5000亿军团，但排名仍居第五。目前，在接棒者刘平的带领下，保利发展上半年耗资472亿元拿下22宗地块，加速补仓追赶规模。

“重回前三”目标未成

宋广菊是保利地产初创元老。1992年，广州保利房地产开发公司成立，首批参与筹建的8名职员都是转业军人，宋广菊是其中之一。

加入保利发展的宋广菊，从营销策划做起，在楼盘营销上，宋广菊充分发挥了自己才能。1995年，保利的第一个楼盘保利红棉花园在广州开售，这个超过20万平方米的大盘，创下了当年开盘当年销售完毕的成绩。1999年，保利的第二个项目保利花园也创下当年广州楼市单日成交量的最高纪录。

由于表现卓越，宋广菊在保利地产一路高升，2002年起担任总经理、中国保利集团有限公司副总经理。

2006年，保利地产成功上市，这也成为宋广菊职业生涯当中“最为得意的事情”。在保利发展上市后的第一个完整年，宋广菊提出百亿目标就提前完成。

2010年，宋广菊正式任职董事长，成长为一代央企的掌门人，保利发展也正式迎来宋广菊时代。宋广菊此时许下目标：3-5年内“再造一个保利地产”。

军人出身的宋广菊，性格坚毅，稳健又进取，带领保利地产在2009-2010年间一度快速扩张，2012年成为业内第二家千亿房企，位居行业前三。然而，2015年保利地产却跌落至第六，并在此后长期位居第五。

保利地产跻身前三的雄心仍在。在2017年12月的股东大会上，宋广菊就曾明确表示，未来两到三年，要重回行业前三。彼时，保利地产还抛出了“345”战略，即2017年销售额实现3000亿元，2018年实现4000亿元，2019年实现5000亿元。

在迟到一年后，保利地产5000亿的规模目标终于达标。2020年，保利地产实现签约销售额5028亿元，首次跨入5000亿军团，同比增长8.88%，但排名位列行业仍居第五，尚未实现“重回前三”的目标。

遗憾的是，目标未达，61岁的宋广菊就要退休了。7月29日，保利地产对外发布公告称，根据国务院国资委关于干部管理的相关规定，同意宋广菊因年龄原因辞去公司董事长、董事职务，由保利发展董事、总经理刘平接任董事长一职。

不过，这并不影响宋广菊的身价和地位。今年年初，福布斯中国发布2021年度中国杰出商界女性榜，宋广菊位列其中。一同上榜的女性地产人，都是业内广为人知的领导者，包括龙湖地产董事会主席吴亚军、碧桂园执行董事兼联席主席杨惠妍等。

据保利2020年半年报披露，宋广菊持有公司1927.58万股股份，按照7月29日股价计算，宋广菊持股市值约1.93亿元。

刘平接棒逆势抢地

虽然宋广菊已经退休，但重回前三的目标仍未停滞。过去一年里保利发展一直在“逆势拿地”。去年疫情后土地市场报复性回暖，房企抢地的队伍里，保利冲在最前面。

2020年上半年，保利拿地金额达到689.16亿元，超出第二的中海一百多亿。到了下半年，三条红线让杠杆的竞争者们不得不减速，整体土地市场回归理性，保利的拿地也未曾减速。年报显示，三、四季度拓展金额占保利全年总投入的65%。

2020年全年，保利拿地金额2353亿元，同比上升51.35%，溢价率为13%，低于行业平均溢价率水平。据中指研究院2020年房企拿地排行榜，保利以1225亿元位列第四。

这种拿地的势头仍在延续。

今年上半年，在22城首轮集中供地的背景下，保利地产持续加大补仓力度，在12个城市攻城略地，共拿下22宗地块，拿地总金额约472亿元。从单个城市看，上半年保利在上海等五个城市拿地金额均位居第一。

在2020年年度股东会上，保利发展管理曾透露，2021年保利计划房地产及相关产业直接投资总额3950亿元，同比增长17.9%。

在土地市场的高歌猛进带动了业绩。2020年，保利发展实现签约金额5028.48亿元，同比增长8.88%，市场占有率提升至2.9%;签约面积3409.19万平方米，同比增加9.16%。销售规模位列行业前五，在央企地产商中排名第一。

对于2021年的销售目标，保利发展并未对外披露，管理层也没有提及。关于销售规模重回行业前三的目标是否还在，刘平表示，保利发展仍坚定看好房地产行业中长期发展空间，一直在努力扩大经营规模，保持行业领先地位。

更为重要的是，“三道红线”监管指标方面，保利发展全部达标，位列“绿档”。具体来看，剔除预收账款资产负债率68.74%，净负债率56.55%，现金短债比1.82，均符合绿档企业标准。

此外，央企地产商的背景，使其在融资成本方面也极具优势。2020年，保利发展新增直接债务融资83.1亿元,平均成本为3.60%。截至2020年末，其有息负债综合成本仅约4.77%，同比降低0.18个百分点。

多元化转型再进一步

因作风能干强势，宋广菊在房地产行业素有商界花木兰、铁娘子之称。虽然规模还未达到理想，但宋广菊在任期间，保利发展的多元化发展的成绩更为凸显。

2016年保利提出“一主两翼”发展战略，即以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费为翼。2018年9月13日，宋广菊现身在保利地产26周年的纪念会，宣布保利地产正式升级为保利发展，将致力于打造“不动产生态发展平台”，以不动产投资、开发、运营、资本运作为基础，提供基于行业生态系统的综合服务。这是在宋广菊指导下保利发展品牌和理念的又一次重要转型升级。

此后，保利发展加快了多元化发展的步伐，提前布局物业管理、销售代理、会展、康养等服务领域，以产融结合为经营理念，不断丰富不动产生态平台内涵。

目前，保利发展多元化业务协同发展取得显著成效。2020年，保利物业实现营业收入80.37亿元，同比增长35%，并以3.8亿平米在管面积，在上市物企中位列第一。

保利商业开业项目新签约购物中心20个，累计开业大型购物中心26个，开业面积178万平方米。保利酒管新签约项目10个，累计开业酒店18个，客房数4517间。不动产金融方面，其基金累计管理规模逾1400亿元。保利康养业务以北京、上海、广东、成都、浙江为核心布局，正计划进入山东、辽宁、海南、重庆等重点省/市。

业内认为，基于地产行业的边界不断延伸和下半场增长动能的变化，保利发展多元化产业的快速成长和巨大的市场空间，将成为公司新的规模和利润增长点，共同推动不动产生态发展平台的协同发展。

现在，保利发展的多元化转型重任落在了刘平肩上。

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