随着房地产市场板块轮动接近尾声、各线城市棚改红利逐渐趋弱，“抢人”大战进入白热化阶段……2019年中国各大城市房地产市场格局正在悄然改变，随之而来的，是房地产开发企业研判、布局、策略的迅速调整。
哪些城市在开发投资吸引力方面始终占据优势地位?又有哪些城市经济快速增长、成为房企眼中的黑马?日前发布的《2019中国城市开发投资吸引力排行榜》(以下简称《排行榜》)给出了答案。
四个一线城市仍最具吸引力
中指控股日前发布的《排行榜》显示，2019年，四个一线城市——上海、北京、深圳和广州仍位列前四位，排名前10的城市杭州、武汉、南京、成都、重庆和天津等，人口规模大、经济和产业基础好，加之城市产业持续转型，带来旺盛的市场需求。
值得注意的是，排名第12位的郑州市，2018年GDP首过万亿元、人口突破千万，跻身“1.5线城市”，同时新房市场快速扩容、其投资吸引力排行较上年提升了两位。
而佛山则成为2019年的一批“黑马”。据广东省统计局提供的数据显示，2018年佛山常住人口总数达到790.57万人，新增常住人口达到24.9万人，创近8年新高。于此同时，佛山市人口增量位列广东省第三位、并且远超经济总量破万亿元的宁波、南京等城市，甚至超过部分省份全省新增人口。
得益于当地的人才新政，佛山市常住人口不断创新高的同时，人才结构也在不断优化。佛山的市场容量持续保持较高水平，基本与普通二线城市相当。今年以来，佛山的一、二手住宅量价齐升，还曾在5月份被住建部“点名”预警。
中指控股CEO黄瑜女士在接受《每日经济新闻》采访时指出：“对于房企而言，更看重的是城市的需求空间，东部二线城市经济发达，购买力强，中西部二线城市市场容量大，需求旺盛。同时，发达城市群的部分三四线城市市场也处于成长期，不仅内部有需求可挖掘，同时还有一部分来自核心城市的外溢需求，空间比较大。”
三大维度看城市潜力“驱动力”
报告指出，从人口、产业、交通三大维度对城市进行分析后发现，从人口角度看，东部发达城市群人口吸引力依然较强，中西部核心二线城市强势崛起，全国人口迁移呈现“3+6”新格局，即东部三大区域(长三角、粤港澳及海西、京津冀及山东半岛)+西部六大核心城市(重庆、郑州、武汉、成都、长沙、西安)的人口增长格局。
从产业维度分析，我国经济增长尚处在新旧动能转换之中，城市发展科技创新的程度、态度，从其研发投入规模上可观一二。
黄瑜向《每日经济新闻》记者表示：“‘R&D(研发)经费内部支出’这一指标更主要的是对城市产业结构以及发展潜力有比较大的影响，创新实力强的城市，有更大的机会发展高端产业，取得产业竞争优势，从而对人口有更大的吸引力，尤其是对高端人才的聚集效应比较好。”
《排行榜》显示，包括北京、上海、深圳在内的19个城市研发支出占据全国半壁江山，其中“北上深”R&D经费内部支出占全国21.4%，长三角及粤港澳区域创新集聚明显。苏州、天津、武汉R&D支出超400亿元，仅次于一线城市;中西部重点城市西安、重庆等科创实力也较突出。
“这样不仅是带来了住房需求，这些需求的购买力也会相应比较好。”黄瑜说。
城市活力还来自川流不息的交通网络。从城际交通维度看，我国“八纵八横”的高铁格局正在构建，根据高铁规划，郑州、武汉等城市未来将建成“米字型”高铁中心，“大动脉”交汇之地集聚人流、物流的优势将显著增强，其城市地位与城市发展潜力可期。
核心城市群延伸城市发展红利
定位于世界城市群的长三角、粤港澳大湾区、京津冀城市群，城市梯级完善，仍然是中国最具发展潜力的地区。《排行榜》指出，其他城市群整体仍处于大城市的虹吸效应阶段，但随着部分大城市承载力趋于饱和，并且通过轨道交通与周边地区密切相连，以大城市为中心的都市圈时代正在来临。
吸引力排名前20的城市中，长三角和粤港澳大湾区分别有6个和4个城市入围，与上期保持相同。同时分别有8个和3个城市位居第21~50名，区域整体竞争优势突出。《排行榜》分析，两大城市群内普通地级市如嘉兴、常州、绍兴、南通、金华、佛山、东莞、珠海、惠州等城市受益于核心城市的人口、产业外溢和交通一体化，投资潜力较高。
黄瑜认为：“三大世界级城市群之间的竞争最终将是围绕产业的竞争。粤港澳和长三角产业基础较好，并且科技创新都已经具备一定基础，京津冀城市群河北基础相对薄弱，近几年协同发展过程中也得到了发展。同时，以后城市群的发展还需要有“一体化”思维，在产业、基建等方面协同发展，分工合作，形成合力，这样才能最大程度的发挥城市群效应。”
据中指控股介绍，该《排行榜》围绕市场容量和增值潜能两大维度评价城市房地产发展潜力。在市场容量维度，人口是最关键的因素。而市场增值潜能的判断，则基于决定价格变化的关键要素——供求关系。需求满足度影响的是市场未来的增长空间，间接影响城市房价行情，而房价最终由城市购买力决定。市场热度将反映出购房者以及房企对城市未来的预期，也对价格变化发挥重要作用。
