“北京降温更多体现在二手房成交量减，二手房价则依然保持小幅上升态势。因此，6月北京极难说入夏。当然，整体一线城市楼市的稳定性要好于二线城市。”张波说。
5月以来，虽然房地产市场没有明显的调控政策，但经济大环境暗流涌动：外部环境上面临中美贸易摩擦升级，内部环境央行要求实施稳健的货币政策，保持流动性合理充裕。
图/甘俊摄
市场环境复杂多变，北京楼市呈现阶段性波动。数据统计显示，5月延续了4月份成交下滑的态势，价格则因成交结构影响，有小幅下降。
北京市住建委网签数据显示，5月北京二手住宅网签量13764套，环比上个月下降4.7%，与去年4月份同比下降24%。这也是本季度以来，连续第二个月网签量下滑。
6月楼市能否入夏?58安居客首席分析师张波告诉21世纪经济报道记者，6月楼市退烧在二线以下城市体现更为明显。从安居客线上的二手房数据来看，一线城市涨跌各现，6月上旬二手房挂牌价格中，上海环比5月上涨0.29%，北京环比上涨0.25%，深圳环比下降0.42%，广州环比下降0.13%。二线城市则分化明显，郑州环比上涨0.04%、成都环比上涨0.51%、重庆环比上涨0.41%、杭州环比下降0.01%、长沙环比下降0.1%、海口环比下降0.38%。
“北京降温更多体现在二手房成交量减，二手房价则依然保持小幅上升态势。因此，6月北京极难说入夏。当然，整体一线城市楼市的稳定性要好于二线城市。”张波说。
议价房源占比96%
就价格走势来看，5月成交均价和上个月相比亦有所下降。5月份，麦田二手住宅成交均价环比下降1.1%，二手住宅挂牌价格环比上个月下降0.6%。从房源成交价格来看，5月成交房源中降价房源比例占比为96%(较上个月上升2个百分点)，整体降价幅度为5%(和上个月相当)。可以看出，买卖双方之间的价格博弈在加重，卖方降价达不到买方心理价位依然很难成交。
21世纪经济报道记者调研了部分中介门店。经纪人普遍反映，整体来看，3月份市场成交量表现不错，但4、5月，成交量和价格都在下滑。近两个月购房客户主要是刚需或者改善性需求，而这其中以刚需、小户型成交为主。当前成交的房源中，议价空间普遍存在。“举个例子，挂牌价310万，最后房源的成交价可能就在300万左右。”我爱我家丰台方庄某店面店长说。
以链家经纪人许明近期经手的二手房为例，“最近接手的成交案例是樱花园小区一个顶层的南北向两居室。业主出于换房需求挂牌出售，因为房源属于顶层，价格相对便宜。挂牌总价为485.61万，最终成交价格为446万，均价7.3万元/平方米。由于业主报价合理，成交很快，从看房到确定成交双方一共花了10天时间。”
麦田房产认为，5月北京市场表现完全符合市场预期。市场交易量小幅下降，主要原因在于，在政策层面上，对需求有实质性影响的“认房又认贷”银行信贷政策未出现变化，置换需求这类市场成交的主力仍受入市门槛所制约。在3月份“小阳春”阶段性集中释放之后，市场需求小幅回落是正常且理性的市场表现。在需求平稳波动的市场环境下，由于受成交结构影响，价格在不同月份出现小幅上下波动是市场的正常走势。
房市“微收紧”
不仅是北京。中原地产数据统计显示，整体看，一二线城市数据自5月以来，出现稳中下调迹象，整体小长假同比下调了8%左右。从5月以来的市场日均成交量来看，环比4月份环比下调了2%左右。二线代表城市成交环比下降24.2%，同比下降15.2%。其中南京环比下降较为显著，降幅达47.7%，宁波、大连和温州紧随其后，降幅均超五成;仅南宁和武汉环比上升，其中南宁升幅达19.7%。三线代表城市同环比降幅高于一二线代表城市，环比下降39.3%。其中，东莞降幅较为明显，达42.5%。同比来看，整体下降39.0%。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，“‘小阳春’只是部分地区存在，主要是一线、二线和东部地区部分城市。中西部广大三四线城市基本上没有‘小阳春’，而目前所谓的降温也只是在之前有小阳春的这些城市降温。主要表现为二手房成交量下滑。价格方面，有些由涨转跌，有些则是涨幅缩小，房东和买房者的心态也发生了一些变化。”
“整体市场都出现了‘退烧’迹象。包括房企融资、土地成交等方面都出现上涨乏力现象。这背后主要原因是房地产调控政策信贷约束政策收紧。”张大伟说。
张波认为，调控目前呈现“微收紧”。四月6城约谈，五月4城又点名，这些都明确向市场释放信号。这表明了楼市因城施策绝不是因城放松，人才政策频频落地也不是楼市政策全面放松的信号，再次显示出中央对于2019年“三稳”的目标毫不动摇，对于各城市楼市稳定的要求绝不放松。
另外，融资“微收紧”。今年以来，受整体市场流动性放松影响，房地产企业无论从融资难度还是融资成本上都有了很大程度的缓解，同时一季度一二线楼市热度提升也加快了购房者入市的步伐。受此影响，房企近期在部分城市拿地的积极性明显提升，也加大了融资的需求。在此背景下，银保监会重申对房企的融资限制，也属于楼市调适度从紧，资金监管的阀门或面临“微收紧”。
“因城施策”细化到“因区施策”，对于楼市的调控不但在不同城市有所不同，在同一城市的不同区域也会出现变化，这一点已经在苏州等地的政策中得到体现。
就未来市场走势来看，张波认为，未来楼市“三稳”的目标不变，保持全国楼市整体平衡的主基调亦不会改变。因此2019年楼市很难有大起大落，更多是不同城市的小幅震荡调整结合调控的“微松紧”变换。
调控的松紧变换将成为常态，松紧变换在二线城市的体现更为明显。市场热度较高的城市，尤其是二线城市未来加码的空间更大。3-4月房价持续上涨幅度较高、土地市场较热的城市，未来或将面临“微收紧”。从北京来看，后续政策从紧的空间较小，在土地限价等层面还有可能出现进一步放松，但限购等调控力度放松的可能性极小。
