记者江楚雅
上交所向红星美凯龙(601828.SH)下发年报问询函，针对投资性房地产、主营业务经营情况和主要财务信息等方面提出六大问题。
长江商报记者梳理发现，作为家具卖场巨头的红星美凯龙，囤房比一线房企还多，投资房地产的利润接近主业。红星美凯龙2018年年报显示，公司投资性房地产占总资产比重约七成。公司投资性房地产公允价值变动收益为18.20亿元，占利润总额的比例为30.24%。
2016年至2018年末，该公司投资性房地产账面价值分别为669.48亿元、708.31亿元、785.33亿元。
Wind数据显示，截至5月17日，A股上市公司中有3家公司持有投资性房地产超过500亿元，分别为红星美凯龙798.77亿元、中国建筑689.42亿元和万科A560.55亿元
财经评论员严跃进向长江商报记者表示，投资性房地产业务实际上是其相关物业租金收益增加的体现，所以总体上和红星美凯龙的业务是匹配的。当然这也侧面说明了重资产的风险，未来还是需要在轻资产方面发力，尤其是在经营、管理和品牌输出等方面。
投资性房地产占总资产比重约七成
上交所关注到，红星美凯龙近三年年报显示，2016年至2018年末，投资性房地产账面价值分别为669.48亿元、708.31亿元、785.33亿元，逐年升值较快;2018年末，投资性房地产占总资产的比重达70.84%，为最主要的长期经营性资产。
6月1日，红星美凯龙对《2018年年度报告的事后审核问询函》的回复公告显示，其在全国共持有68家物业，投资性房地产面积达688.82万平方米。账面价值785.33亿元。而所有这些房产的购置成本为460.45亿元。“公司持有房地产的目的是用于赚取租金用途，因此已投入使用的建成物业采用收益法比较适合。由于以前年度均采用收益法评估，因此本次评估延续之前年度评估方法，未采用市场法评估，而继续采用收益法进行评估。”
投资性房地产主要来源于自营模式。截至2018年，红星美凯龙经营直营店80家，其中自有物业有53家，占比66.3%，租赁或合营联营的有27家。除了将自有物业算入投资性房地产之外，2018年年报显示，红星美凯龙持有公允价值为15.55亿元的投资性房地产在项目合作方拥有使用权的土地上，并将其确认为以融资租赁方式租入的投资性房地产。为此，问询函要求其披露该项房产的基本信息，说明将该项房产确认为以融资租赁方式租入的投资性房地产的依据。
红星美凯龙2018年经营直营店80家，委托管理加盟店228家。居然之家2018年直营商场86家，加盟商场198家。虽然红星美凯龙直营店占比低于居然之家，但其投资性房地产所占总资产比例却高于居然之家。红星美凯龙2018年底资产总计1108.6亿元，其中投资性房地产占比71%;居然之家2017资产总计372亿元，其中投资性房地产占比45%。
资金缺口25亿无法覆盖短期债务
4月15日，标普发布评级公告称，将红星美凯龙的主体信用评级从“BBB-”下调至“BB+”，原因为其流动性弱化与再融资风险上升，这与红星美凯龙的债务上升有关。
红星美凯龙2018年年报披露，2018年短期借款、长期借款、应付债券等有息负债合计266.11亿元，同比增长60.61%。利息费用为16.70亿元，同比增长32.46%。此外，还有2.03亿元的利息费用资本化。
近年来，红星美凯龙的资产负债率从2015年底的48.58%提升至2018年的59.1%。截至2019年3月底，红星美凯龙总负债达到685亿元，较2018年底的656亿增加29亿元，流动负债为239亿元，虽然较2018年底的253亿元有所下降，但是对比其流动资产144亿元，流动负债是流动资产的1.66倍。有息负债占母公司股东权益的比例达到57%。
截至2019年3月底，红星美凯龙的短期借款及一年内到期负债为99.58亿元，在手货币资金进一步降低至74.42亿元，缺口为25.16亿元，仍然无法覆盖短期债务。2019年一季报显示，公司财务费用同比剧升54.86%。对此，红星美凯龙表示主要系有息负债规模上升，导致利息支出增加所致。
红星美凯龙回复称，2018年新增借款181.84亿元。截至2018年12月31日，短期借款、长期借款、应付债券等有息负债(含一年内到期的长期借款和应付债券)较上年增加43.97亿元，同比增长17%，财务费用增加4.01亿元，同比增长35%。此外，2016-2018年，经营活动现金流分别为39.83亿元、65.28亿元以及58.58亿元，出租率及租金水平相对平稳，2018年各项业务收入均实现了增长，公司整体经营现金流稳定。
标普表示，红星美凯龙加快扩张步伐将令其资产负债表承压。截至2018年底，公司投资活动产生的现金流量净额为-109.9亿元，可以看出红星美凯龙的扩张势态。标普预计，2019年红星美凯龙的资本支出将保持约为80亿元至90亿元。
