物企明宇商服再度向港股IPO发起冲击在管面积仅300万平方米

2021-11-19 08:57:37来源：长江商报

首次递表失效不足10天，物企明宇商服再度向港股IPO发起冲击。

近日，明宇商服更新IPO申请材料并重新递交招股书，这是其第二次提交上市申请，其首度递交招股书是在2021年4月28日，由于未获港交所通过，招股书于10月28日失效。

招股书披露，明宇商服最早成立于2004年，是一家来自四川省物业服务供应商，86.6%业务位于四川。根据中指院数据，明宇商服在2021年物业服务百强企业中，综合实力排名第75名，在四川省百强物业企业中，根据收益、纯利和在管建筑面积计排名第六。

截至2021年上半年末，明宇商服在管建筑面积仅300万平方米，不足今年上市物企最低水平三成。近三年半，明宇商服业绩逐年提升，纯利累计为8027万元。

值得注意的是，今年5月，港交所公告称将提高主板上市申请人于三年营业期的盈利要求，计划于2022年1月1日起开始执行。新规要求上市企业盈利须达到最近一年高于6000万港币，最近两个财政年度累计不低于9000万港元。

在管规模偏小且过度依赖于关联方，业务地域局限性较大，客户外拓方面成效不明显或导致业绩增长乏力，明宇商服第二次IPO能否顺利冲关还是要打个问号。

在管面积仅300万平方米远低上市物企

明宇商管于2004年6月29日成立，初始注册资本为人民币50万元。股权架构重组前，明宇商管由明宇实业集团100%控股，而明宇实业由张建明夫妇间接100%控股。

搭建股权上市架构后，张建明夫妇共持股93.3%，4.7%由物业高管团队持有，瀚维咨询有限公司创办人朱瀚荣持股2%。

业务模式方面，明宇商服服务对象主要为商用物业类型(如写字楼、多功能商业综合体、酒店、公共物业及产业园区)，其次为住宅物业类型(如服务式公寓及住宅社区)。截至2021年6月30日止六个月，明宇商服分别来自物业管理服务、专项委聘及增值服务的收入占比分别为71.4%、21%、7.6%。其中，近年来，来自增值服务收入占比呈现下降。

统计数据显示，2021年至今，成功登陆资本市场的11家物业服务企业在管规模集中在1000-3000万平方米，营收最低为1.39亿元。

而数据显示，2018-2020年及2021年上半年，明宇商服在管建筑面积分别约150万平方米、170万平方米、290万平方米、300万平方米。明宇商服的在管规模不及今年上市物企最低水平的三成，且其中超过六成的面积来自关联方。

明宇商服对母公司明宇集团的依赖度较高。截至2021年6月30日止，其来自明宇集团的在管面积为195.7万平米，占公司总在管面积的66.3%;来自独立第三方的在管面积为99.6万平米，占比为33.7%。

对于业绩过度依赖母公司所带来的风险，明宇商服也表示：“明宇集团营运或其开发新物业能力的任何不利发展或会影响我们获得新物业管理服务协议、酒店后线集成服务协议及其他服务协议的能力。倘若我们无法及时或以有利条款自其他来源取得物业管理服务协议以弥补业务流失，则我们的增长前景可能会受到重大不利影响。”

去年投标第三方物业中标率为零

目前明宇商服提供的物管服务只限于四川成都、南充，以及吉林省长春三地，且主要位于四川。如今年上半年，其物业在管面积的86.6%都位于四川。同时，明宇商服在业务外拓方面成效不明显。近几年明宇商服在第三方物业市场加大开拓，但中标率却不稳定。

招股书风险披露，2018-2020年及2021年上半年，明宇商服分别拥有三项、五项、六项及六项由独立第三方开发的物业管理项目，分别参与了1次、15次、11次及4次由独立第三方开发的物业管理项目的招标及投标过程，相应期间的中标率为100.0%、6.7%、零及25.0%。地域上的局限性以及业务外拓方面不稳定，使得明宇商服无论是增长空间，还是抗风险能力都难免受到制约。

业绩方面，招股书显示，2018-2020年及2021年上半年，明宇商服实现收益约8390万元、8860万元、1.05亿元和6020万元;纯利为1720万元、1730万元、3150万元、1427万元;毛利率分别为35.4%、33.2%、44.1%、44.5%、42.2%。

值得注意的是，今年5月，港交所公告称将提高主板上市申请人于三年营业期的盈利要求，计划于2022年1月1日起开始执行。这条新规，意味着企业的IPO门槛将被大大提高。

新规要求上市企业盈利须达到最近一年高于6000万港币，最近两个财政年度累计不低于9000万港元。有市场人士计算，在物业行业相当于年收入高于6亿港元，假设基础物业服务占比80%，物管公司在管面积需在2000万平方米以上。这样看来，明宇商服300万平方米的在管面积的规模，上市难度愈发困难。

业内分析师认为，如果错过年底这个上市窗口期，一旦拖到明年，明宇商服上市难度将大幅增加。