“京西某民宿一个五居室的院子，‘十一’期间要15000元一晚，贵得离谱，这哪还是民宿，价格太不亲民了。”市民高先生向记者抱怨。这样价位的民宿在京郊并不少见，尤其是毗邻景区、有点知名度的，一间双人房两三千元只能算中档，带数个卧室的院子动辄五六千、上万元。
这样的价位虚高吗?“如果只满足住宿功能，买一个休息睡觉的空间附带一些商务功能，在北京、上海、广州这样的城市中心区域，350元到400元一晚。搬到乡村来，环境好了，再加300元，一晚700元到800元的定价是合理的，也是可持续的。”九源设计院院长、又见炊烟新田园度假地投资人江曼认为。
但大多民宿的定价不是按照能提供的服务来计算的。“他们是按照收回成本的目标倒推来定价的。我投了几百万、上千万元在一个院子里，三到五年要收回成本。按京郊民宿目前平均入住率33%来计算，一年能挣钱的时间就100天左右，所以必须定这么高的价格才能收回成本。”一位民宿经营者给记者算了一笔账。
在业内人士看来，目前这样的价位是由市场决定的，但随着市场的饱和，价格会相应回落。“行业发展早期，民宿在京郊还是稀缺资源，卖的是稀缺，定价就可以任性。”一位民宿行业投资者告诉记者，随着涌入这个行业的热钱多了，稀缺变饱和，价格就会回落。眼下，京郊民宿的投资热情高涨，供应也在趋向饱和。
专家认为，长期来看，消费者不会只为住宿功能高价买单，还要增加附加值。
“首先要弄清民宿的本质是什么。本质是主人文化，主人喜欢画画、喜欢做手工、喜欢烹饪，把自己的家改造成可以接待住宿的地方，让客人来体验一种生活方式，这才是世界各地有生命力的民宿的本质。”江曼说。而如今很多“高价民宿”没有“主人文化”，只有高投入雕琢出的精致环境，准确地说应该叫“精品酒店”。
“除了吃和住，还能有文化体验、生活方式的输入等等，才能算民宿。”一位民宿研究者告诉记者。在怀柔区渤海镇响水湖景区有一家儿童文学作家开办的民宿，客人入住期间，每天都有茶艺、插花、书法、国画等的讲授和体验活动，算接近最初意义上的民宿。
早期的京郊民俗户在内涵上更接近民宿，为何大多被市场淘汰?“酒店产品通常五年就进入一个装修期，个体经营者很难留下维修基金，农民挣了钱，攒下买房、买车，很难做到持续投入更新改造。”上述民宿投资者说。鼓励民俗户升级，一次性投入大笔资金建民宿，如果后续没有持续投入的能力，将面临无法收回投资、无以为继的风险。
“民宿只是乡村体验的一个载体还不是产业，想做成产业需要系统的支持，比如规范化、标准化的床品清洗、食材采购、劳动用工，有特色的文化体验等等，这需要政府引导支持下各方共同努力。”江曼说。
