近年来
(资料图片)
“售后返租”频频“暴雷”
开发商、租赁者、业主之间
纠纷不断
（图片源于网络）
那么
“售后返租”究竟是什么？
为何纠纷不断？
存在哪些法律风险？
接下来
法官将为您一一解答
什么是售后返租？
“售后返租”是一种租售绑定的营销模式，也叫“售后包租”。《商品房销售管理办法》第四十五条第二款将其定义为“是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租业主所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”
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其实质就是开发商为了促进商品房的销售，承诺给予购房者租金回报，从而吸引购房者购买其开发的商品房的一种模式。
“售后返租”为何纠纷频发？
在司法实践中，此类纠纷多源于购房者的投资回报无法兑现，具体来说就是商铺业主拿不到租金收益，也不能自行经营，房屋利用价值面临空窗期。
首先
“售后返租”作为一种商铺所有权与经营权相分离的商业营销模式，牵涉多方主体，如房地产开发商、运营商、投资者、商铺实际使用者等等，存在多个法律关系，如商品房买卖合同关系、商铺租赁合同关系、委托经营关系等等，由此带来的经营风险随之增加。
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其次
商铺运维成本较高，对政策法规调整、经济环境发展依赖性强，若长期入不敷出，资金周转困难甚至是资金链断裂。
再次
合同各方的履约能力亦是其中重要的原因。履约能力不仅包括房地产开发公司或者物业管理公司经营管理能力，还涉及各方是否能诚信履约、遵守市场秩序等方面的能力，因此人为因素不可避免地成为变量之一。
购房者投资“售后返租”商铺的主要目的是获得稳定的投资回报，其收益归根结底是与租金挂钩的，而租金收益不好或收不上租金，对于购房者这些普通老百姓来说意味着他们的钱袋子变瘪了，他们当然难以接受，因为收益已无法达到他们的预期，故诉请解除合同或者支付租金及违约金亦在情理之中。
“售后返租”背后隐藏的法律风险
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1.虚假宣传，过度包装
利用宣传海报、购房手册等渲染高额的租金回报，其实掩饰了虚高的房价，购房者实际上花了更多的钱去购买一个投资收益不稳定的项目。
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2.当经营公司承诺的投资回报无法实现时
业主多主张要求解除合同，返还商铺
为规避禁止售后包租的规定，商铺的开发商多采用由第三人经营公司委托经营管理的形式，约定固定收益回报。当经营公司承诺的投资回报无法实现时，业主多主张要求解除合同，返还商铺，并要求在返铺时由相应的测绘公司明确相应的四至，交付有物理存在的商铺。但现实中商铺在进行整体委托经营、规划的过程中对整体场所会进行改造，现实的返还存在一定的难度，使得业主难以收回商铺，造成业主租金收益损失。
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3.面临合同相对性和
公司人格独立等诉讼障碍
有的经营管理公司系空壳公司，并无太多资产，业主要求开发商承担连带责任又面临合同相对性和公司人格独立的障碍，致使业主陷入维权困境。
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4.“格式条款”的不平等约定
在作为出卖方的房地产开发公司与作为买受人的购房者之间，难免存在地位上的不均，而房地产开发公司利用这种优势地位采用预设的商品房买卖合同，来扩大出卖方的权利，加重买受人的责任，或者是对出卖方违约责任规定较轻，而买受人违约责任较重，造成双方实体权利义务的不平等。
法官温馨提示
“售后返租”作为一种房地产行业大型商业项目中普遍存在的营销模式，既有其潜在风险，也有其存在的合理价值。作为购房者，应该回归合同本身，留意其中可能存在的不平等的格式条款，同时要结合实际，对所购房屋的建设状态、历史交付情况、权属登记及房屋功能可否使用等情况进行充分知悉并了解，同时要:
一、保持清醒的头脑购房者不能被开发商在商品房销售现场大肆宣传的广告所迷惑，要时刻保持清醒的头脑，多渠道搜集信息以确认开发商资信状况，以及仔细判断投资年回报率、回报年限是否超过正常值，开发商对外销售的房产面积大小是多少等等，避免草率地签订合同。
二、树立正确的诉讼思路
当购房者意识到“售后返租”的巨大风险后幡然醒悟，且发现自己签订合同的相对方很可能存在破产甚至卷款逃跑的情况，而开发商一方又尚未出现违约情形时，购房者可依据法定解除权，主张以该合同性质不能实现合同目的，从而请求解除合同。
三、避免盲目跟风
投资者在面对“售后返租”这种营销手段时，应从实际出发，对商品房所处位置、环境、未来升值空间等多角度衡量，避免盲目从众跟风；同时，应当多了解相关信息和法律规定，多加防范，慎重作出决策。
合同各方都要有合作共赢的目标，兴利抑弊，使之真正成为实现购房者、房地产开发公司、物业管理公司、实际承租人等多赢的商业模式，从而促进房地产市场健康有序的发展。
来源 | 昆明市五华区人民法院
编辑 | 李晓雪
编审 | 孙啸武 崔志超
终审 | 洪瑞滨 姜媛
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