【以案释法】停车区域权属存纠纷，究竟归谁管？

昆明市金实小区华秋园的业主们

多年来一直为该小区

临北京路方向停车区域而烦恼

这是怎么回事呢

事件

停车场权属问题引争议

“从2017年到2019年，业委会一直在跟华诚物业打官司，法院判决的结果是，这块地和停车场既不属于华诚物业，也不属于小区业委会。”小区业委会的杨先生说。

业主们说，金实小区华秋园是2000年交房的，目前有400余户住户，但小区内的车位只有90余个，停车问题一直令业主们头疼。“我们小区本来面积就小，也没多少路面车位，所以我们就想把2号门外的停车场拿回来，满足业主停车需求，这个停车场本来就是属于业主的。”业主唐先生说。

2021年9月，在华秋园业委会和小区业主们的多番努力下，业主们的申请得到昆明市自然资源和规划局盘龙分局的回复，回复写明：根据业委会提供的相关文件，经权籍库核实，该小区临北京路方向停车区域在该土地证的证载范围内。也就是说，这块地属于小区全体业主共有。

“目前华诚物业还在收费，他们在车位上安了地锁，不管是临时停车还是业主包月，停车费都是交给原来的华诚物业。” 杨先生说。为此，小区业委会又向昆明市交通运输局盘龙分局提出建立停车场的申请，得到的答复是，要先建起道闸并安装智慧停车平台，经申请批复后，就可作为经营性停车场使用。

然而，道闸并没能顺利安装。“施工过程中，前物业公司人员干预施工，不让装道闸，说这块地属于开发商和华诚物业。”杨先生说。

记者来到这块存在争议的停车场，并未看到有人收费，也没看到有停车收费标准牌，但每个停车位上都安装了三角地锁。随后，记者多次到华秋园前任物业公司昆明华诚物业管理有限公司了解情况，但负责人一直不在。工作人员电话联系上相关负责人陶主任后，针对记者提出“华秋园临北京路方向停车区域是不是由华诚物业收费管理”的问题，陶主任并没有给出正面回答。

“他们说我们在收费，肯定我们是有流程、有手续的，但我现在就只回答你这个问题，其他问题我都不回答你。”陶主任说。记者提出能否查看相关收费手续时，陶主任拒绝出示。

调查

场地属小区红线范围内

那么，金实小区华秋园业委会能把外围停车场收回管理吗？还需要办理哪些手续呢？记者多方走访了各相关部门。

记者来到金实社区，社区负责人表示，对于华秋园临北京路方向停车区域究竟是什么人在收费，他们完全不知情。在盘龙区金辰街道办事处，负责人告诉记者，华秋园临北京路方向停车区域在北京路绿化带和华秋园之间，并不承担公共通功能，且属于小区红线范围内，所以应该由小区物业公司管理。而小区内部管理范围内的停车泊位是否有收费资质，则是由昆明市交通运输局批复。

记者联系了昆明市交通运输局盘龙分局，工作人员告诉记者，去年他们确实收到了华秋园业委会提出的申请，根据《昆明市智慧停车场管理办法》要求，所有经营性停车场要办理备案证的，都需要接入昆明市智慧停车平台。而要接入智慧停车平台，就需要安装道闸。接到华秋园业委会的申请后，他们曾于2021年12月29日到现场查看过。

“他们那里的地形条件是可以安装道闸的。安装道闸前要提供的材料包括产权证书、委托管理的相关物业服务协议、停车场的安全管理制度、相关的应急预案、管理人员名单、泊位的分布图及定位图。”工作人员表示，但由于小区业委会与前物业公司对这一停车区域的权属存在争议，道闸至今未能安装。

释法

停车位属业主共有

其他主体无权收费

这样僵持不下的局面究竟有没有办法来破解？北京盈科（昆明）律师事务所律师田玄玄表示，本案中，需要解决两个问题：一是争议停车区域的土地权属问题，二是争议停车位的产权问题。

根据昆明市自然资源和规划局盘龙分局的回复，争议停车区域在小区的用地红线范围内，且不属于城镇公共道路或城镇公共绿地。民法典第二百七十四条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

据此，该区域系建筑区划内的公共场所，由业主共有。

结合目前的案情，争议停车区域的地上车位没有通过规划报建，也未参与计算小区的建筑容积率，更无法办理产权权属证明，也就是常说的非产权车位。

民法典第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

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