房企债务违约风险正在集中爆发。近日，当代置业(01107.HK)对外发布一则寻求缓还美元债公告。
公告中称，当代置业寻求将2021年10月25日到期、票息12.85%的优先票据赎回35%后，剩余部分到期日延长三个月，以改善流动性和现金管理，并避免任何潜在的偿付违约。另外，公司董事会主席张雷和总裁张鹏有意提供合共约8亿元人民币股东贷款，预期于未来2-3月内完成。
近年来，当代置业财务杠杆高企，资产负债率一直维持高位，2017-2020年该指标分别为84.47%、85.86%、87.45%以及86.6%。半年报显示，截至2021年6月末，当代置业剔除预收款后的资产负债率为83%，净负债率93%，非受限现金短债比1.46，踩中一道红线，保持“黄档”。流动负债有661.8亿元，其中一年内到期的短期债务有93.47亿元。
为缓解债务压力，10月8日，其旗下物业公司第一服务控股(02107.HK)在港交所发布停牌公告，“以待根据香港公司收购及合并守则刊发构成本公司内幕消息的公告”。市场普遍认为，当代置业很可能选择卖物管公司回笼资金的做法。
短期流动性问题频发，暴露了公司潜在的信用危机。截至10月15日收盘，这家上半年实现营收近百亿的房企，总市值不足12亿港元。
寻求债务展期及股东输血
10月11日，当代置业对外宣布寻求美元债展期：于2021年10月25日到期的2.5亿美元优先票据，拟延期至2022年1月25日。该笔即将到期的美元债发行于2019年4月，息票利率12.85%，总额3亿美元，目前剩余本金金额2.5亿美元。
同时，另一份公告显示，当代置业控股股东和总裁将提供8亿元人民币的股东贷款，张雷表示将视乎集团财务状况适时考虑予以持续支持。
尽管债务展期作为避免债务违约的一种方式，也是债务积极管理的表现形式，但在一定程度上仍然暴露了公司的流动性风险，一些国际评级机构将视之为实质性违约，也引发当代置业的国际评级下调。
10月14日，评级机构惠誉将当代置业的长期外币和本币发行人违约评级从“B”下调至“C”，并将该公司的高级无抵押评级、未偿债券评级及相应回收率评级从“B/RR4”下调至“C/RR6”。
从“三道红线”看，截至上半年，当代置业剔除预收款后的资产负债率为83%，净负债率93%，现金短债比为1.46，仍有一项指标超阈值，保持“黄档”。
数据显示，目前当代置业有5只存续美元债，总发行金额约14亿美元，平均票息11.58%。即便这支2.5亿美元的债务成功展期，后续也还有陆续到期的债务在排队，其中便包括一笔2022年2月到期的美元债，本金2亿美元，利率11.8%。
值得一提的是，近年来当代置业的融资成本一直居高不下。2018年12月，该公司发行的一笔1.5亿美元优先票据，利率高达15.5%，创造了当时的亚洲纪录。
数据显示，截至2021年6月30日，当代置业融资成本为2.06亿元，同比增长23.5%;加权平均借贷利率约9.73%，2020年这一数据为9.9%。
在融资渠道方面，当代置业也较为狭窄，主要通过借款、发债和股权等渠道融资。
为了优化债务结构，此前当代置业频频回购境外债务，同时开启“卖子换钱”。近日，当代置业旗下的物业公司第一服务控股发布了停牌公告，以待公布收购合并消息。不过，即使按照市值计算，第一服务仅有13.7亿元，还有49.09%的资产负债率。显然，靠出售物业公司获得的现金，难以覆盖即将到期的2.5亿美元的债务。
加速扩张销售盈利能力走低
当代置业于2006年成立，总部位于北京，2013年在港交所上市，是一家房地产开发商。项目涵盖高端住宅、独栋别墅、写字楼、酒店、公寓、会议中心等地产类型，同时也包括节能住宅产品的开发业务。
当代置业曾立下“2005年要突破100亿元，2007年突破300亿元，2009年突破700亿元，2010年则要达到900亿元”的豪言壮志。在此背景下，当代置业不断加大投入力度，但在加大拿地力度的同时，其债务问题也随之凸显。
今年上半年，当代置业拿地毫不手软，其在西安、重庆、青岛、苏州、合肥和呼和浩特等地新获取了20个项目，新增计容建筑面积356.4万平方米。截至期末，当代置业土地储备合计1676万平方米。
据半年报显示，今年上半年当代置业实现营业收入95.43亿元，同比增长9.56%;实现净利润4.48亿元，同比增长12.56%。
不过，近年来，当代置业的盈利能力一般，自2020年起毛利率、净利率开始走低，经营性现金流净额持续净流出。
根据此前公司发布的2021前九个月未经审核营运数据，前9月，当代置业合约销售为335.44亿元，同比增长24.62%，但9月单月合约销售额则同比减少21.78%至约35.63亿元，环比亦减少15.4%。
据中指研究院发布的《2021年1-9月中国房地产企业销售业绩TOP200》显示，当代置业今年1-9月以335.4亿元销售额排在75名，较上年同期排名71，下降了4个名次。
业内认为，当代置业盈利能力一般，财务杠杆高企，融资成本居高不下，在房地产行业下行周期中面临债务和融资双重压力。
