今年以来，长租公寓领域陆续爆雷，就连头部企业并在美国上市的蛋壳公寓也出现资金链断裂情况，不仅牵扯大量租户、房东和供应商，且连很多机构也踩雷其中。在该事件中，腾讯旗下的微众银行也成为众矢之的，有租户认为其与蛋壳合作的租金贷有违规不合理之处，并向银保监会投诉。
作为长租公寓赛道的头部企业，蛋壳公寓因受到愉悦资本、蚂蚁集团等实力机构的力捧，在成立仅短短5年时间就火速赴美上市，然而“高度依赖市场的活跃性和流动性”的行业模式，以及今年疫情冲击，让蛋壳的脆弱性充分展现，并在近期轰然崩塌，引发极大风波。
在蛋壳爆雷事件中，腾讯旗下的微众银行更是成为众矢之的，认为微众和蛋壳的“租金贷”合作存诸多违规之处，已有租户向银保监会举报微众银行。
被风投催长的脆弱蛋壳出现崩盘
愉悦资本、蚂蚁、春华资本踩雷
2020年的冬天，资本市场寒风尤其刺骨。继信用债市场爆雷潮后，曾经的创投风口——长租公寓也不平静，行业头部公司且在美上市的蛋壳公寓也于近期爆雷，并引发大量业主、租客等集中维权现象。
蛋壳的创始人为80后高靖，自2015年成立以来，蛋壳公寓A+轮融资方包括了优客工场、愉悦资本;B轮引入了高榕资本、华人文化产业基金、贝塔斯曼亚洲投资基金，B+引入Tiger Global Management(老虎环球基金);C轮则新增蚂蚁金服、春华资本。据记者了解，“阿里系”近几年一直将住房领域视为其投资的重点之一，先后投资了蛋壳、易居等创投公司。早期，阿里和蛋壳也曾洽商过以蚂蚁金服作为租金贷的来源，但由于成本较高，蛋壳转而和腾讯控股的微众银行达成合作。
值得注意的是，蛋壳公寓A+轮融资方之一的愉悦资本同时还是已经爆雷且引发资本市场巨震的瑞幸咖啡投资方，而后者同样走出了“PE力捧→美股快速上市→旋即爆雷”的历程。
C轮融资方之一的春华资本还是蚂蚁金服的投资方，其董事长胡祖六曾任蚂蚁金服董事。据此前《红周刊》的报道，春华资本的LP为平安信托，而平安信托的客户认为春华资本将其持有的蚂蚁金服股权低价转让至胡祖六亲属手中，有利益输送之嫌，且近几年蚂蚁金服无论是业绩还是估值的增长都非常显著，但平安信托客户投资4年的收益却仅有个位数。围绕春华资本持有的蚂蚁股权、及胡祖六的任职问题，上交所下发了问询函，投资人也把春华资本、平安信托起诉至深圳福田区法院。
上述融资方中，部分机构至今仍重仓持有蛋壳股权。据上市公司公告，截至今年4月底，TIGER GLOBAL MANAGEMENT持有蛋壳公寓的股权接近20%，为其第一大股东，而华人文化产业基金、蚂蚁集团、春华资本则分列第5/6/7位置。目前来看，蚂蚁在上市前夜被紧急撤下;蛋壳在今年1月上市后股价跌去3/4、最新市值仅6亿美元;春华资本的投研水准则遭遇了严峻考验和质疑。
诸多明星投资机构的力捧，让房东、租户、供应商过于乐观看待长租市场的稳定性和前景，然而“行业特性又决定了快速生长的蛋壳脆弱性，爆雷只是迟早问题。蛋壳广州的租户何先生向《红周刊》记者表示，他在今年4月和蛋壳签署了租房协议，到9月份后，开始觉察到蛋壳的运营已无力维持：“蛋壳在9月份的时候，开始部分地区断网，我同事在广州海珠住的房间就断网了。我这边10月开始没人打扫卫生，11月份物业上门追着要电费、燃气费、物业费。”
蛋壳为何会爆雷?
对此问题，北大汇丰金融研究院执行院长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松在2018年11月时曾发文指出，长租公寓+租金贷的模式实质上已经构成资金池，并可能通过期限错配进一步放大风险，即杠杆高、风险大;平台如何使用资金，缺乏有效监管;信息披露角度，不少平台普遍存在着误导消费者的情况，在未对租户其进行充分风险提示的情况下，为其办理“租金贷”，或以押金减免、贷款利息优惠等方式进行宣传，诱导消费者采用租房分期贷款。
此外，《红周刊》记者还了解到，今年突发的新冠疫情导致蛋壳业务上半年业务开展受挫，现金流入不敷出。这种情况，其实此前已发生在青客公寓身上，作为“长租公寓第一股”，其在2020年4月时就已经出现爆雷迹象，当时市场就不断出现有关长租公寓“拖欠房东房租、不退押金、赶走租客”的报道。
“2019年前长租公寓企业投入了大量资金，但疫情暴发后市场流动性突然骤降，企业就垮了。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《红周刊》记者坦言，连蛋壳这种头部企业都会倒闭，反映了长租公寓行业本身就存在着严重的问题：长租公寓市场需求不足，投资收益太低、回收周期太长。
腾讯旗下微众银行被指责
租金贷业务或违反银保监会要求
何先生等两位蛋壳租户透露，蛋壳多地分公司的员工早已断薪数月，导致租户、房东和上下游合作方无法办理业务。据《红周刊》记者了解，北京市政府出资垫发了蛋壳北京的一个月工资，以保证员工正常上班，加快风险化解。
另外，由于涉众规模巨大，各地政府不得不出手维稳。其中，杭州政府行动较快，在11月下旬依托信访办、区信访局矛盾调解中心、街道下辖的司法矛盾调解中心等机构，出面接待利益受损的租户和房东;而北京市也随后设置了100多个蛋壳公寓矛盾纠纷调解点。
长租公寓业务的特点之一就是“租金贷”，而蛋壳的租金贷资金方为腾讯旗下的微众银行。何先生透露，其从微众银行获得的租金贷的利息为9.5%，即2020年3月签合同时的1年期LPR+5.45%的固定利率。
蛋壳采用的是押金+月付的方式，“全部租金中，通过微众银行贷款了11个月房租，18810元，目前已还了7期，还差4期”。总损失有多少?何先生透露，“押金暂时收不回，两个月服务费(约等于房租的10%)等于白交，水电还是我自己交的，起码两千元以上。再加上请假去蛋壳广州公司维权等，以及6840元的租金贷没偿还，损失总共至少上万元。”
在租户的眼中，微众银行和蛋壳的合作是存在很多不合规不合理之处的。《红周刊》记者获得的一份蛋壳租户编写的《深圳前海微众银行全权授权蛋壳公寓租房代办理租金贷业务违反以下相关条例》文件中就指出：
(1)微众银行与蛋壳的合作模式违反了《个人贷款管理暂行办法》(银监会令2010年第2号)，《办法》要求借款人应具备还款意愿和还款能力，但实际上部分蛋壳租户作为借款人，早已失业，且贷款为微众银行授权蛋壳方面办理，而蛋壳非专业的金融机构、未就相关条款和业务风险进行充分揭示;
(2)《办法》要求“贷款人应要求借款人以书面形式出具个人贷款申请，并要求借款人提供能够证明其符合贷款条件的相关资料”。但微众银行并未要求借款人出具任何文件;
(3)《个人贷款管理暂行办法》还要求，“贷款人受理借款人贷款申请后，应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实”，“贷款人不得将贷款调查的全部事项委托第三方完成”，但微众银行并未对借贷人贷款进行详尽、全面的调查，而是授权蛋壳代为办理。
(4)《办法》还要求，贷款调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查询等途径。但微众银行并未对借款人进行实地调查。
(5)《办法》要求，“贷款人应根据重大经济形势变化、违约率明显上升等异常情况，对贷款审批环节进行评价分析，及时、有针对性地调整审批政策，加强相关贷款的管理”。但微众银行向蛋壳租户的放贷过程非常简单，且后知后觉，坐实爆雷发生。
(6)贷款人受托支付完成后，应详细记录资金流向，归集和保存相关凭证。但微众银行并未详细记录蛋壳收到贷款的资金流向，且蛋壳收到贷款后并未准时足额向房东缴纳租金。
微众银行自吞苦果
有租户向银保监会投诉，IPO或受影响
另外饱受诟病的一点是，在蛋壳和微众银行的合作模式下，微众银行并未将贷款发放至本人账户，而是发放至蛋壳的账户，这导致蛋壳在爆雷后，租户还必须向房东偿还租房款，如房东未收到房租，则多会选择驱逐租户。
对此，蛋壳租户小余就向记者表示：“遇到友善的房东，会让租客住到期满;遇到好协商的房东，可以五五摊;一般房东会要求支付跟蛋壳等价的房租;不好说话的会直接勒令租户搬走。”
引发众怒后，微众银行在12月2日公告称，有超过16万名蛋壳租户在微众银行贷款，2023年12月底之前不扣款、不计息，不影响信用，但不会免除本金。
不过何先生等人对微众银行的反馈并不满意：“微众确实放出了一个微信小程序来登记信息，但点进去必须申请征信保护，基本条款之一就是让我们承认对当初的贷款是知情的，也就是想方设法让我们承诺未来还。”
综合来看，蛋壳租户们的担忧在于，一旦3年期满，蛋壳事件过了话题期，租户可能不再获得政府部门和官媒的支持，“微众银行会继续割我们的韭菜”。而且经济纠纷的诉讼时效恰好是3年，彼时租户可能会失去通过法律手段解决租金贷问题的窗口期。
12月3日，有网络爆料称已有蛋壳租户选择轻生，微众银行遭到更多的舆论质疑，不得已在4日发布新公告：租客与蛋壳退租后，可与微众银行签署新的协议，将蛋壳拖欠客户的预付租金，用于抵偿租客在微众银行的贷款。
除了蛋壳外，微众银行还是另一家长租公寓巨头——自如“海燕计划”下租金贷的资金方。不过，自如已通过APP表示，从11月底开始，暂停对应届毕业生的租金贷业务。
微众银行的大股东为腾讯，其自身定位是“互联网银行”，因此也一直没有线下的营业网点，获客、风控、产品销售等均依赖于互联网，优势在于成本低。微众银行2019年年报显示，公司员工中科技人员占比近6成，风控体系更多依赖于大数据、征信和反欺诈信息。其在年报中坦承：“(员工)大多数来自于科技行业，对银行风控、合规、内控的认识不够深刻、经验不够丰富。”事实也证明，蛋壳的爆雷给其教训深刻。
据年报数据，微众银行2019年营收149亿元，净利润39.5亿元、同比增速超5成，净资产收益率达28%。不过在业绩高速增长的同时，其不良率也有抬头的趋势：2018年不良率为0.51%，2019年时已增至1.24%，当然，这大幅上升的原因与其不良贷款标准从逾期90天改为60天有一定关系。
微众银行一直有上市传闻，在银保监会2020年初发布《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》后，公司按照《指导意见》的要求“积极申请和推进员工持股”。今年2月底，有媒体报道称，微众银行已接受IPO辅导。
《红周刊》记者获悉，已有蛋壳租户向银保监会、广东银保监局投诉了微众银行。蛋壳的租户也是投诉牵头人之一的易女士向记者透露，目前有接近20位租户已经联系了她，有意参与集体投诉。记者也就此联系了微众银行方面，截至发稿、尚未获得回复。
蛋壳出现爆雷不是个案，在近两年鹊起的长租公寓模式中，“长租公寓第一股” 青客公寓已经有过先例，其是于2019年11月在纳斯达克IPO，租金贷的合作方是华瑞银行。华瑞银行的股东为均瑶集团、美特斯邦威等，和微众银行有诸多相似之处：同样是全国首批试点的5家民营银行之一，同样主打线上业务。但今年4月后，青客出现爆雷苗头，有租户不仅被驱逐，且还拖欠了华瑞银行的贷款。为此，不少租户无奈向上海银保监局投诉华瑞银行。
除了通过与银行合作获取资金，蛋壳还曾通过ABS来募集资金。如传言某券商在2018年发行了“蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”。《红周刊》记者获得了一份《说明书》显示，蛋壳(杭州)资产管理公司为原始权益人，由高靖担任法人的紫梧桐(北京)资产管理公司为差额支付承诺人，中合中小企业融资担保股份公司为保证人，五矿信托设立了“五矿-蛋壳公寓信托贷款单一信托计划”，募资2.03亿元，用于支持蛋壳收购公寓的资金需求。上述项目到期时间为2021年4月。不过，差额支付的兜底方紫梧桐(北京)资产管理公司已诉讼缠身。据天眼查APP，2020年11月以来，紫梧桐不仅被装修公司、家具公司所起诉，且被上海闵行区法院列为4宗案件的强制被执行人。换言之，紫梧桐已失去兜底能力。彼时有通稿显示，蛋壳CEO高靖表示ABS已成功发行，且获得诸多银行认购。但事实真是如此吗?
据《红周刊》记者向上述券商的董秘办人士核实，由于资产支持计划的担保方无法落实，“蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”最终放弃发行，这使得相关金融机构有幸逃过一劫。
长租模式“胎里病”痼疾难除
“租金贷也好、还是其他融资方式也好，都和长租公寓行业本身的经营模式密切相关：企业既没有自持房源，又想快速抢占市场，还没有充裕的资金，只能出此下策。”严跃进表示，关键还是房源成本太高，投资收益又太薄，只能高度依赖市场的活跃性和流动性。
图3 某长租公寓头部公司开发的一个公寓项目，投入3年后才能盈利--摘自论文《“长租公寓 +租金贷”运营模式风险及其防范研究》
对于蛋壳公寓的野蛮扩张、又闪电爆雷一事，有着丰富反垄断诉讼经验的斐石律师事务所合伙人周照峰向《红周刊》记者指出，为追求市场支配地位，“低价出租就涉嫌滥用市场支配地位(低价倾销)。因此从反垄断监管的角度，国家反垄断机构应介入调查蛋壳的低价出租行为”，而且如果能及时介入，也会避免爆雷或留出处置时间，而不是任由其发展，最终演变成更大的危机。
新华社在11月底也发文评论称，长租公寓本是乘“租售并举”政策东风填补市场空白的创新商业模式，如今却成为某些资本镰刀钻空子的马甲外衣，相关部门不能让“割韭菜者”一跑了之。
从OFO、瑞幸到蛋壳，资本市场催熟的明星项目接连爆雷，对于这种现象如何监管?
央行在其发布的《金融稳定报告2020》中“继续有效防范化解重大金融风险”部分，提出了“进一步理清各方职责边界，压实金融机构的主体责任、地方政府属地风险处置责任、金融监管部门监管责任”，形成处置合力;在对信托业的监管中，特别指出“压实信托公司及股东的主体责任”，“加强对机构和股东的约束”。金融业的成功监管经验也可被互联网、创投领域所借鉴。
巴曙松也曾刊文建议：明确监管主体职权，细化证监会、银保监会的监管职能，对开展住房租赁贷款业务的金融机构进行有效监管，对利用互金平台开展的租金贷进行严格监管;资金方面，可参考P2P监管中广泛采用的“托管”制度，强制要求长租公寓企业将提前预支的资金存到商业银行;为增加运营主体的抗风险能力，可对其流动性资金比例做强制性要求，或提高实缴资本。
