以“双重主要上市+介绍上市”形式返港成功后，贝壳在这一年过得并不容易。
多项指标受房地产行业影响整体下行，外加转型尚未成功，新兴业务还无法挑起重担。进入2023年后，楼市刚传出一些复苏的“暖意”，却又面临降低中介费用的监管要求，贝壳的压力属实不小。
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乍暖还寒凉
年报数据显示，2022年贝壳总交易额同比减少32.3%至2.61万亿元。其中，存量房（二手房）总成交额约1.58万亿元，同比下降23.4%；新房总交易额9405亿元，同比下降41.5%。
贝壳新房交易的降幅，比行业整体的下滑幅度还要夸张。国家统计局数据显示，2022年全国商品房销售额约13.33万亿，同比下降26.7%。
受总交易额影响，2022年贝壳总营收额同比下滑24.87％至606.69亿元。其中，合计为贝壳贡献超9成营收的存量房业务与新房业务，在2022年分别实现营业收入241.24亿元、286.5亿元，分别同比下滑24.5%、38.3%。
同时，亏损也进一步扩大。2022年，贝壳净亏损13.97亿元，上一年同期为净亏损5.25亿元。回顾贝壳往期数据，2017年至2022年期间，贝壳仅在2020年短暂盈利过，其余均为亏损。
而这还是贝壳近几年降本增效的结果。自2021年起，贝壳便频频被曝裁员“瘦身”。2022年5月，贝壳赴港“双重上市”前一日，更是被传出最新一轮裁员比例高达50%，涉及产研、运营、中后台等多个部门。
从数据便可以看出，贝壳的门店和经纪人数量也在齐齐下降。截至2022年12月31日，贝壳的门店数量同比减少20.6%至4.05万家，经纪人数量同比减少13.3%至39.4万名。
进入2023年后，疫情防控逐渐放开，购房需求一定程度上得到释放，一季度市场才出现了久违的暖意。
国家统计局数据显示，2023年一季度，全国商品房销售额增长4.1%至3.05亿元，其中住宅销售额同比增长7.1%至2.76亿元。受利于大环境，贝壳在一季度也得到显著提振。2023年第一季度，贝壳总交易额同比增长65.8%至9715亿元，净收入同比增长61.6%至203亿元。
只是，好不容易在寒冬中稍感暖意的贝壳，还未“解冻”又遭遇行业变动。
5月8日，住建部、市场监管总局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，指向性明显对准房产中介行业，犀利指出该行业存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等诸多问题。
同时，公布10个方面的监管措施。其中，明确点明经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用；经纪机构不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用；房地产互联网平台不得干预经纪机构自主决定收费标准。
该《意见》直指，房产中介不能乱收佣金费并适当降低费用，且明码标价透明化。同时，告诫房产互联网平台不要“越位”干预经纪机构自主定价权利。
虽然没有点名，也没有明确规定费率下调，但贝壳作为行业领头羊，少不了被拉出来。反映到二级市场，5月8日贝壳美股一度跌超8%，港股5月9日一度跌超6%。
市场的疑虑也并不无道理。在房产行业下行的两年多时间中，贝壳或是以上涨中介费的方式在寒冬中“续命”，这一点也被市场热议。
2021年3月，贝壳在各大城市提高佣金的消息不胫而走，由2%的佣金（卖方0%，买方2%）变更至3%的佣金（卖方1%，买方2%）。
可以估算一下，以新房业务为例，2021年贝壳新房总交易额为1.61万亿元，净收入（佣金收入）为465亿元。以此计算，该业务平均佣金率达2.88%，到了2022年该比率则升至3.05%；而存量房业务方面，平均佣金率也从2021年的2.74%增长至2022年的2.76%。
可想而知，对于交易金额动辄百万甚至上千万的房产项目，即便是1%的佣金波动，也是一笔不小的金额，上调中介费的疑虑也难免引起众议。
同时，《意见》的发布对行业无疑起到规范作用，但亦是直击贝壳“腹地”。
理想与现实
遥想当年，已故创始人左晖以“重塑乱象丛生的地产中介行业”的初心建立贝壳，定位是“居住产业数字化服务平台”，同时打造ACN（经纪人合作网络）模式，将服务链条细分化至多个角色，经纪人群体可以相互协作工作，根据经纪人的贡献度，分配最终收益。
对比来看，与美国的MLS（房源共享系统）不同的是，MLS流通的是房源，ACN流通的则是例如房源录入、实地工作、房源拍摄等多个经纪人角色，这也为贝壳搭建了核心的经纪人网络。
虽然通过该模式，贝壳吸引了大量的经纪人与机构入驻，渠道优势明显。但同时也进一步增加了贝壳经纪人佣金成本支出，如此一来在逐渐扩大市场规模的情况下，将成本转嫁给购房者，就成为仅有的解决方案。
以贝壳来看，目前的收费比率其实并不算高，此前更以美国6%、日本6%，南非8%的佣金率来表示“自己挣得其实很少”。
只不过，国内中介行业的现状，能否与他国等量齐观？
目前，美国房地产经纪从业人员实行考试发牌制度，所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照后才能从事经营活动，没有执照为非法营业。考试难度较高，涉及合同、法律、财务、税务、市场营销等诸多方面知识，且牌照每两年就要申请换发。在较高从业门槛下，6%佣金似乎也显得合理。
反观国内房产中介行业，一直给大众留下“水很深、假房源多、经纪人质量参差不齐”等负面印象。这也是当年贝壳为什么能够凭借“海量真房源，省心上贝壳”迅速抢占市场的主要原因。
只是《全球财说》发现，即便建立理想的服务标准与流程，但坐拥庞大经纪人网络，难免被担忧走回传统房产经纪的老路。
例如，在贝壳还没诞生之前，链家房产经纪人的专业能力和服务水平参差不齐，对签中、签后服务流程掌握程度不一，导致签约答疑不详尽、立场不客观的现象时有发生。
于是，作为贝壳如今主要“流通资源”的房产经纪人，职业化发展则成为当务之急。
例如，2011年起，贝壳每年会举办两次“搏学大考”，面向所有平台上的新经纪品牌和经纪人。不过，与上文提到的美国房产经纪人的牌照考试不同，这仅仅是贝壳举办的考试，且不与营业资格直接挂钩，仅作为消费者选择经纪人的参考分数。很难说，经纪人专业程度能否支撑日常涉及多知识面领域的工作内容。
其次，就是真房源的问题。
虽然贝壳平台明确表示严禁旗下经纪人发布“假房源”，一旦发现将严惩不贷。但奈何不了平台上入驻的一些第三方机构，依旧发布部分虚假信息。
《全球财说》在黑猫投诉网站查阅发现，有投诉者反映在贝壳平台找到一家第三方代理房子，看房时中介表明是与房东本人签订合同，但实为二房东，且房屋面积与合同标注面积不符，有以此来多收物业费以及取暖费的嫌疑。
同时，对于发布平台贝壳的监督管理能力，这位投诉者也表示质疑。
并且有投诉者反馈，对于投诉，贝壳一直没有解决任何实质性问题，并且态度消极，服务滞后，无法保障消费者安全。
不止是消费者，贝壳所构建的合作平台模式也遭到不少同行的质疑与抵触。
作为由老牌房产中介链家孵化出的交易平台，贝壳的新玩法让很多同行不爽，并不是因为规模够大，而是贝壳上场就把老桌子掀翻，自己坐上新桌子的主位。
2018年6月，58集团CEO姚劲波发起真房源誓约大会，邀来我爱我家、中原地产、21世纪不动产等多家房产经纪品牌站台，被业界戏称为“反壳联盟”。
我爱我家董事长谢勇曾表示，“房产经纪公司需要真正的平台，如果一家自称是平台的企业，既做线上又做线下，既当裁判员又当运动员，这在商业伦理和操作逻辑上绝对不能被接受。”
彼时左晖的回应是，“我是既当运动员，又建足球场”。最终“反壳联盟”对贝壳也没有造成什么实际上的影响，2020年贝壳成功赴美上市，且纳斯达克上市之后，贝壳的市值最高冲破850亿美元。
只不过在大环境影响下，如今的贝壳早已没有往日盛景。截至6月16日收盘，贝壳美股股价报收16.97美元/股，较79.4美元/股最高点已是“脚踝斩”，市值蒸发近800亿美元。
不过，在房产环境下行的这几年，贝壳也想转变思路进行“自救”。
2021年，贝壳提出“一体两翼”战略。其中，“一体”指的是贝壳房产经纪业务基本盘,“两翼”分别为整装大家居事业群（家居装修、家具产品）与普惠居住事业群。
也是在这一年，贝壳完成对圣都家装的收购，并将其并入自身家居家装业务。结合数据，贝壳家居家装业务营收自2021的1.97亿元增至2022年的50.47亿元，增长率高达2438.07%，虽然目前占总营收不足1成，但50亿的营收额确实对2022年业绩数据起到一定润色作用。贝壳在财报中没有明确表明旗下其他平台是否有助力“功劳”，则大概率是仁者见智了。
似乎为了向投资者彰显信心，自2022年9月起，贝壳港股启动股份回购，至今10个月的时间里，回购次数近90次，累计金额约4.6亿元。
或许，正如同贝壳现任CEO彭永东在2022年全年业绩会上所说的：“每一个冬天都会过去，每个春天都会到来。”
只是，在如今房产行业尚未完全复苏之际，贝壳又遭监管施压，进军家装短期或许可以促进营收增长，却难以起到对冲主业与政策风险的作用，未来贝壳何去何从还需时间和实际发展来检验。
