2018年上海商办前两大租户行业分布。供图
世邦魏理仕17日在上海推出的《中国重点城市商务园区租户普查报告—2018上海》显示，综合来看，上海优质写字楼市场租户仍以金融业(33%)为需求首位，商务园区则以TMT(科技、新媒体及通讯)(22%)产业为主。
此次是世邦魏理仕首次在业内推出该报告，共计针对16个写字楼商圈，8大商务园区内近600栋优质写字楼、1270万平方米租赁面积进行剖析，以全景式剖析上海市场的行业构成、租户性质及租赁情况。
中外资租户租赁面积占比。供图
分析认为，上述趋势反映出优质写字楼所处的中心活动区，作为上海市金融与经济发展的核心地位;而商务园区则是在土地使用规范及政策引导下，更加吸引具研发及创新概念的企业进驻。
其次，值得注意的是，制造业在两种写字楼市场的分布情况：上海市中心部分更倾向于消费品制造业及制药业等付租能力相对较佳、租赁面积较小且需与客户直接互动的企业;另一方面，工业品制造业、3C电子产品等具备环评需求、需要高载重地板摆放机械及具有高度产业聚集特性的公司，则以商务园区为优先考量。
报告称，从产业分布来看，优质写字楼商圈及商务园区客群各异;满足租户更多、更精准的产品需求，更有助于租赁市场的流通性及灵活性。过去几年观察到部分大型企业将前台及后勤与研发部门分离，分别在市中心及商务园区租赁相对应的空间，以提升组织的营运效能。
2018上海各商务区热点行业。供图
就企业性质而言，中资租户租赁面积快速增长，在优质写字楼市场的占比，在过去一年内自45%攀升至54%，2015年普查以来首度超越外资租户;而在商务园区的部份，中资企业占比更高达69%，压倒性地影响园区内的租户组成。若以区位分布来看，写字楼市场中，外资在南京西路、淮海中路及人民广场板块的占比均超过60%，商务园区则以张江、临空及漕河泾商圈占比较高，显示外资企业在选址考量上，仍以靠近市中心的区域为优先。产业类别上，外资企业无论在写字楼市场或商务园区内，均以制造业为主。
2017年，上海写字楼市场迎来供给历史新高。统计显示，自2017年至今年前三季度共有275万平方米新增面积入市，相当于原有市场体量的32%。这对于租赁市场带来不小的影响。整体而言，租赁市场主要需求产业变化不大，大量供给造成的冲击主要反应在租户于各板块间的流动。详细检视各区域租户变化，核心商务区优质写字楼租户组成相对稳定，平均20%的楼地板面积在过去一年有所变动，且变动主要是在同区域内不同大楼的搬迁为主，核心拓展区租户变动相对频繁，约在35%，且多为跨区域的升级搬迁、整并搬迁等。各板块产业特色也在租户搬迁后逐步成型，陆家嘴及竹园以金融业挂帅，南京西路、淮海中路持续成为专业服务业的集中地，新兴版块则因新完工大楼仍在陆续去化过程，估计未来产业结构仍有形塑的空间。
2018上海各商务园区热点行业。供图
上海商务园区总体以制造业和TMT为主，如传统的制造业集聚区域金桥、浦江等，经过城市更新升级为商务园区后，仍留有许多制造业企业;而市北、临空、张江等区域的发展规划则对互联网和信息化等产业提出了支持，TMT行业也在这些区域内占据了主导。除此以外，在国家上海生物医药科技产业基地所坐落的张江，以及以生命健康为产业定位之一的浦江，医药及生命科学也是其热点行业之一。(完) (记者 李佳佳)
