图为珠海联安村。
2018年，珠海将推进南溪、红东等旧村项目规划更新条件研究工作。
在城市更新改造工作中，最难的莫过于多元利益方“众口难调”，“顺得哥情失嫂意”是常有的事。由于各方的期望值越来越高，让旧村改造一拖再拖，村民与实施企业皆苦不堪言。
不过，今后，珠海旧村改造举步维艰的局面有望通过法规的进一步厘清，打通盘根错节的利益纠葛。
近日，珠海市住规建局组织召开《珠海市城中旧村更新实施细则（修订公开征求意见稿）》（以下简称《实施细则》）听证会。修订后的《实施细则》新增“两年期限”的约束条款，明确两年内改不下去的项目将退出；项目中止后五年内，不再受理该城中旧村更新申请。
现状 原有条款影响旧村更新项目推进
驱车沿着珠海主城区的翠微西路一路西行，短短几百米路段，东侧是富有时代气息的住宅区，沃尔玛超市的人流熙熙攘攘。然而，把目光向西侧看去，城中旧村的“握手楼”杂乱无章，狭窄的进村道路也常被摊贩占道经营，最宽的街道仅容一辆车小心通过，最窄的巷子仅1米多宽。
在周围高楼步步逼近之下，作为珠海市区最大的城中村，翠微村近年来生存空间被日益挤压。这个有着700多年悠久历史、曾有“小澳门”美誉的村子，像是被突飞猛进的城市建设所遗忘，尴尬而落寞。
由于建筑密度大、建筑老化严重，翠微村村民长期面临房屋间距小、基础设施缺乏及消防、火灾、治安等多种安全隐患，村容村貌亟待更新。不过，令翠微村村民欣慰的是，今年8月8日，《翠微旧村改造项目开发企业履约协议》正式签订，在多方支持下，翠微村城市更新计划有望驶入快车道。
一座城市的建设史，一定程度上说是城中村的改造史。城中旧村改造，关乎每一位村民的利益。然而，盘根错节的纠葛、众口难调的利益诉求，仍是珠海加速城中旧村更新的“拦路虎”。
近日，在市住规建局组织的《珠海市城中旧村更新实施细则（修订公开征求意见稿）》（以下简称《实施细则》）听证会上，有负责人就表示，“珠海曾于2015年11月3日颁布实施《珠海市城中旧村更新实施细则》，但部分条款已难以适应当前工作要求，特别是原有部分条款在实际中难以操作，影响项目推进，迫切需要进行修订。”
难以操作的根源在哪？“2014年至今，珠海原计划10条城中旧村改造目标，到现在仅有3个试点村，推进结果举步维艰，原因之一就是大家对补偿的期望值越来越高。”听证会上，市住规建局城市更新项目监管科相关负责人直截了当地说。
焦点 新增“两年期限”约束条款引关注
为破解旧村改造推进缓慢的问题，《实施细则》第四十二条明确“项目中止”的规定，成为各方关注的焦点。
《实施细则》规定，在具体组织实施中，如果在两年期限内与更新区域内全部产权人签订补偿安置协议未达到签约率90%的，中止项目申报受理和实施。项目中止申报受理和实施之日起五年内，不再受理该城中旧村更新申请。采取市场主体实施方式的，可向市场主体计收项目违约金。具体违约金计收标准由各区政府（管委会）另行制定。
参加听证会的市民代表、来自翠微股份合作公司的吴志荣表示，“两年时间一刀切的规定条款，无法适应实际情况，建议对于更新区域村民比例、村民权益人数比例或小产权业主较多等情况复杂的项目，由市场主体上报申请延期，经主管部门核实后予以延期一至两年。”
行业专家学者代表、来自珠海规划设计研究院的杨峥屏对这一条款表示，“两年内未达到90%的签约率就中止项目，包含了两方面约束，一方面对市场主体有约束，另一方面对村民的权益主体也有一定的约束，如果在两年之内不配合的话，五年之内不让你改造。”
杨峥屏说，《实施细则》优化了珠海旧版的城中旧村更新实施细则内容，中止条款更是体现了对市场主体及权益主体的保护性约束，对于加快推进将起到作用，建议尽快出台实施。
律师代表、来自北京中银律师事务所的王斌则认为，该规定对于市场主体和村民都有一定的保障，建议细化增强可操作性。“因为各个更新项目情况不一，被拆迁人的数量各不相同，大村小村同样都是两年，时间安排显然不合理。建议可以根据被拆迁人数的比例适当放宽调整。”
“一个旧村改造项目不能无止境地拖下去，中止条款的初衷是希望政府、村以及房企各方面同心协力，加快旧村改造项目的推进。”市住规建局城市更新项目监管科相关负责人表示，针对听证会上对市场主体实施的公开表决方式、更新范围的村民意愿表决比例、针对“钉子户”处置的强制措施等，相关部门将广泛征求社会各界意见，汇总细化后继续完善细则。
进展 年内拟推动11个城中旧村改造
城市更新是优化城市空间的重要举措，是拓展产业发展空间载体的重要方式，也是改善生产生活环境的重要手段。在城中旧村改造有着成功经验的珠海，未来将如何更好地推进城市更新工作？
目前，珠海城中村名录共46个，主要位于香洲区、高新区范围内，用地面积合计1146公顷，列入改造计划的城中村有31个，其中洪湾村、湾仔银坑村、上冲村、东桥村、翠微村、联安村、吉大村、夏村、永丰村、官塘村等11个村被纳入2018年改造计划。
据珠海市住规建局年度责任白皮书显示，2018年，珠海将推动东桥、永丰、上冲、湾仔银坑、洪湾、翠微等旧村启动改造工作，优先推进村民改造意愿一致的项目，同时推进关闸联安、南溪、红东等旧村项目规划更新条件研究工作，继续推进拱北口岸地区改造项目建设。
目前，洪湾村、湾仔银坑村等旧村项目更新单元规划方案及供地方案已获香洲区政府批复，正在加快推进项目动工建设；已完成上冲村、东桥村等旧村项目更新规划条件；目前正在加快推进翠微村、联安村等旧村项目更新规划条件的研究工作，研究解决吉大村、夏村等旧村历史遗留问题，推动永丰村、官塘村等旧村开展项目前期工作。
“珠海市老旧小区更新以实施综合整治为主，完善城市功能、提升空间品质、延续历史文脉为主要目标。”市住规建局相关负责人表示，按照计划时间表，珠海将于2020年以前，完成香洲主城区351个老旧小区（1995年以前已建成）的综合整治提升，占地面积660万平方米，按照每年完成整治100万平方米要求，全面推进老旧社区环境整治提升工作。
在老旧小区更新方面，今年香洲区确定13个老旧小区纳入改造提升范围，涉及面积105.7万平方米。目前白莲新村、吉莲新村、侨光花园、海虹社区、碧涛社区、紫荆社区等6个社区共24个老旧小区正在施工，已完成总工程量的55%，所涉及老旧小区改造今年年底基本完工；创业、红山、环山等7个社区今年年底完成施工单位招标，争取年内动工。
样本 银坑旧村回迁房奠基
“我们村连一个幼儿园都没有，每天还需要跑来跑去把孩子送到镇里上幼儿园，很辛苦。”64岁的村民廖记兴是珠海市银坑村土生土长的老村民，此前由于银坑村更新改造项目一拖再拖，“村里不仅没有配套，村里还没有规划，到处乱七八糟，遇到火灾就更惨了，消防车都进不来，成天提心吊胆”。
“村里房子挨着房子都是‘握手楼’，看出去是‘一线天’，居住环境脏乱差，年轻人都跑到外面打工去了。”村民廖有娣说，“我们期待能早日改善生活质量”。
2017年，银坑村旧村改造项目被珠海市政府明确列为香洲区推进旧村更新工作的三个试点项目之一。
至此，银坑村更新改造项目进入快车道，当年11月12日，经珠海市湾仔银坑工贸有限责任公司股东大会表决，同意由珠海华发房地产开发有限公司的控股子公司——珠海正汉置业有限公司成为湾仔银坑村改造项目开发企业；今年6月2日，在全村100多名村民代表的见证下，湾仔银坑村改造项目举行实施主体确认暨回迁房奠基仪式，改造后的银坑村将拥有幼儿园、邻里中心、社区体育公园等公共配套设施。
下圩旧村改造前期合作协议签订
9月28日，珠海市金鼎下圩股份合作公司与奥园商业地产集团正式签订协议，达成对下圩旧村改造的合作意向。
位于港湾大道与金峰路交会处西南角的下圩村，邻近广珠城轨唐家湾站及珠海北站、京珠高速等，但项目区域内多为旧村场、旧厂房。村内建筑密度大，安全隐患及卫生问题严重影响村民生活质量，改造迫在眉睫。
奥园商业地产集团相关负责人表示，接下来，奥园将结合下圩村独特的地理位置，以及邻近凤凰山森林公园这一优势，将下圩村打造成低碳、生态并且充满活力的高端生活区和珠海城市北大门的桥头堡。
此前，奥园集团已经以83.77%、83.77%、83.02%的同意率分别顺利通过了下圩村城中旧村更新意愿、实施方式及引入前期合作企业三项表决事项。此次前期合作协议的签订，意味着下圩村改造进入了一个新的阶段。
吉大旧村按下更新改造重启键
“盼了10多年的旧房改造，希望项目早日动工建设、早日回迁，好让我们村民住上新房。”珠海吉大旧村村民张先生永远忘不了今年3月26日的那一幕。当天，吉大旧村改造项目（S1S2地块）集体合同正式签订，这意味着张先生所在的吉大旧村更新改造计划在搁浅16年后，再度重启。如果后期进展顺利的话，包括张先生在内的461户旧村居民将在4年内入住新盖的回迁房。
实际上，吉大旧村改造项目属于2000年珠海市政府决定实施全面改造的香洲主城区范围内的26个城中旧村之一。该项目分为S1S2和S3两个地块分别开发。其中S3地块前期已建成回迁房，完成回迁任务。
此前，S1S2地块早在2002年1月通过公开招标确定开发实施主体某房地产公司，但16年来未取得实质性进展。吉大旧村集体资产部分由两家村股份公司按股权份额实施管理，股民则依据股权证的归属接受管辖。根据招标书要求，该项目应当于中标通知书发出后30个月内完工（不含商品房）。
“但16年来，珠海市、香洲区政府多次、多方协调督促，给予政策支持，但原开发实施主体和两家村股份公司未完全达成补偿协议，导致回迁房无法建设。早前房屋被拆的部分村民，10多年来一直在外租房生活。”一直关注吉大旧村改造项目的香洲区吉大街道办旧改办李耀星说。
今年1月30日，两家村股份公司分别召开临时股东大会，按程序终止了原房地产公司作为吉大旧村改造项目开发实施主体资格，并确定珠海市宝盛房地产开发有限公司作为该项目新的开发实施主体单位。
在今年3月26日，吉大旧村改造项目（S1S2地块）集体合同正式签订，“表明新开发实施主体与两家村股份公司就集体利益补偿达成一致，意味着多年停滞不前的吉大村旧村改造项目（S1S2地块）即将进入新阶段。”李耀星说，根据相关协议，珠海市宝盛房地产开发有限公司需在6个月内开工建设回迁房，4年内回迁房达到交付条件。
