华发股份(600325)披露的营收、净利润双增长的2020年年度报告背后，依然隐藏着不少“愁绪”，包括去年融资依然踩红线、去年四大地区仅一地区毛利率同比增长以及今年在多个城市推出集中供地政策下在“现在面临龙头企业的集中狙击”同时，未来或还面临包括资金压力、拿地压力等。
依然高负债： 去年净负债率147.47%远超红线规定
据南方都市报，2020年8月，监管部门提出了“三道红线”的融资新规，对房企有息负债进行管控。按照三道红线指标：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;净负债率不得超过100%;现金短债比要大于1倍。依据触线情况，房企被划分为红、橙、黄、绿四档，分档设定有息负债增速阈值。根据规定，如果三道红线全部触及，房地产企业的有息负债就不能再增加;触及两条，有息负债规模年增速不得超过5%;触及一条，增速不得超过10%;均未触及，不得超过15%。
据悉，该新规旨在进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。
众所周知，国内多数房企作为高杠杆经营的主体，负债高为业内常见。然而，高负债却不能成为房企发展的借口。近年来，监管在房企负债、融资方面加强监管并出台相关管理细则。尽管如此，对于长期高负债的多数房企而言，一下子回归到监管线，似乎并不容易。
以华发股份2020年年报报告为例。据华西证券发布的研报显示，截至 2020 年末，华发股份剔除预收账款后的资产负债率为 63.98%， 较去年同期增长 7.47pct，净负债率为 147.47%，较去年同期降低 12.98pct，杠杆率下降。此外，华发股份在手货币资金 436.4 亿 元，现金短债比为 1.12，短债风险较低。
另据亿翰智库发布的报告，2020 年华发股份现金短债比提升至 0.9 倍，融资成本降低 0.2pcts 至 6.2%。偿债方面，截至 2020 年，公司有息负债总额 1586.5 亿元，其中长期有息负债占比 71.2%，债务期限结构较为合理。2020 年华发净负债率和现金短债比均有改善，公司净负债率相比2019 年同期降低 1.9pcts;现金短债比 0.9 倍，尽管未达到三道红线标准，但公司偿债能力相比2019 年有所改善;剔除预收账款后的资产负债率 76.5%。
对于近年来上述三个指标表现，华发股份董事局副主席兼总裁陈茵在2020年业绩说明会上表示，目前公司处于稳健发展阶段，自19年以来已经在积极控制负债，融资成本逐年下降，净负债率稳定下降，资产负债率持续优化，现金短债比趋于合理。后续公司持续深化精细化管理工作，在实现公司规模提升的同时，不断提高利润水平和经营质量。
关于三条红线的优化目标，华发股份在近日接受机构调研时表示，“关于三条红线，按照监管部门要求，最好三年完成降档。我们在公司发展的基础上，充分考虑财务安全，今年、包括未来三年重点考虑的因素，是把财务指标降到监管要求的合理范围。”
“不管我们纳不纳入(三条红线试点中)都会三年内调完。公司从去年年底到今年的这几个月，把工作计划都列好了，将会持续优化”，华发股份在近日接受机构调研时表示。
去年多地区毛利率下滑：四大地区仅珠海大区毛利率增长
除了在融资方面踩中监管红线外，对于华发股份而言，愁不止一处。华发股份2020年年度报告显示，去年四个大区仅珠海大区的毛利率同比增长，其他三个大区的毛利率同比均下滑。
根据华发股份2020年年度报告，从行业上来划分，房地产业销售的毛利率为25.19%，比上一年减少5.12 个百分点。从地区上来看，四个大区仅珠海大区的毛利率(为48.44%)同比增长，其他三个大区包括华南大区、华东大区、北方大区的毛利率同比上一年均下滑，分别为14.33%(同比上一年减少16.27 个百分点)、13.59%(同比上一年减少10.92 个百分点)、20.92%(同比上一年减少27.99 个百分点)。
对于华东地区的毛利率，有投资者在业绩说明会提问“华东区域结算的静安府和武汉外滩首府都是高毛利项目，但是华东区域整体毛利率不到14%，是不是除了以上两个项目，其它项目全部亏本?这种不正常的低毛利会不会延续?”
华发股份首席财务官何玉冰表示，毛利率下降是大环境下的行业发展趋势，近年来包括地价、开发成本、人工、建材等成本都在上升，压缩了利润空间。公司华东区域毛利率较低也受当年结转占比高但利润率较低的项目集中结转影响，随着运营水平提升，公司ROE不断提升，公司费用管控水平正在向行业一流迅速看齐。
华发股份还表示，公司工程类业务毛利较低，公司已将相应项目公司出售。未来公司持将续深化精细化管理工作，在实现公司规模提升的同时，不断提高利润水平和经营质量。
“我们今年的重点是进一步提高周转效率和控制成本。今年行业的利润率同比下降，成本管控将是提升利润率的重要举措之一。我们所有成本都是可控的，投资溢价也比较合理，没有高价拿地，并且聚焦的地方也都是经济发达的，比如长江经济带、粤港澳大湾区。我们认为利润情况应该会平稳优化。现在整体行业毛利率是在下降，向管理要效益是我们公司这两年一直重点关注的。一是规模效应，二是随着管理精细化的加强，相信我们的利润水平将进一步提升”，华发股份在近日接收机构调研时表示。
两集中政策下的多重压力：预计未来拿地难度加大
需要注意的是，对于华发股份而言，今年在多个城市推出集中供地政策下，或将面临多重压力。
据媒体报道，今年2月份，自然资源部从科学编制实施住宅用地供应计划、坚持做好住宅用地信息公开、实行住宅用地集中出让和加强监测监管和考核评价等方面对2021年住宅用地供应分类调控工作进行部署安排，备受关注的是“两集中”模式，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。
在此背景下，2月24日，青岛市自然资源和规划局发布消息称，2021年严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。
目前，包括青岛、济南、广州等地已陆续发布相关消息。据中国消费者报，据不完全统计，目前已有22个城市公布了2021年首批集中供地的面积，合计4064.03万平方米。已有12个城市明确首批集中出让土地的日程表，大部分集中在4月下旬至5月上旬。长春、广州、无锡、天津、北京、杭州、长沙、重庆等地已经明确挂出首批集中出让地块的正式出让公告，上海、南京等地发布了预公告。
据中国消费者报，其中，广州将集中出让48宗地块，土地面积达到了393.6公顷，天津和杭州分别集中出让58宗和57宗地块，土地面积均超过300公顷，北京则明确首批集中供应30宗项目，共涉及12个区，其中朝阳区10宗，建设用地面积约41公顷，无锡市自然资源和规划局计划出让16幅地块，共计94.93万平方米。
有分析人士指出，集中制模式将更加考验房企的现金流运营及融资能力。与此同时，集中的出让政策，意味着房企要具备更好现金流匹配能力。
在此政策下，对于华发股份而言，究竟意味着什么?是否会带来新的压力?在业绩说明会上，华发股份董事局副主席兼总裁陈茵表示，2021年，22个城市集中供地政策的推出，且部分城市为公司深耕区域，对公司存在一定的影响
“第一，很多城市要求50%左右的保证金，且存留时间超过1个月，拿地资金峰值增大，将面临资金压力，考验公司的资金管理和调控能力;”
“第二，公司之前在土地公开竞买中不占优势，现在面临龙头企业的集中狙击，预计未来拿地难度加大;”
“第三，上述22城市均为大型房企聚集区域，集中供地竞争会加剧，如导致地价上涨，我司原存量土地开发将享受溢价红利;”
陈茵表示，公司将积极运用合作开发、收并购、城市更新等多元化项目拓展模式，加大对非公开市场项目拓展力度，公司将推动多元化项目获取方式，进一步加强整合资源，继续通过合作开发、产城建设、城市更新、项目收并购等多元方式，力争以低溢价获取更多优质土储。
