千亿房企新城控股(601155.SH)也未能逃过行业下行的影响，业绩下滑之际，旗下楼盘也是维权不断。
近日，因为一条“业主维权被开发商粗暴掀翻在地”的视频，让新城控股再度被推到舆论的风口浪尖之上。
长江商报记者注意到，该事件中涉及的吾悦广场，是新城控股旗下的综合体项目，也是其努力打造的第二增长线。但在当前市场环境持续遇冷的境遇下，新城控股大肆融资，将吾悦广场的30%抵押融资，并且还不断发债补血。
业绩方面，2021年，因大幅计提资产减值54亿元，导致新城控股陷入“增收不增利”困境，并延续至今年第一季度。与此同时，新城控股的毛利率也从2018年的36.69%降至今年一季度的19.05%，近乎腰斩。
从销售额来看，今年1—7月公司累计合同销售金额约760.50亿元，同比下降43.48%;累计销售面积约765.07万平方米，同比下降38.42%。
二级市场上，自去年2月高点的50.56元/股算起，新城控股一年半跌去61%，市值蒸发约700亿元。
业绩下滑，激励计划被迫终止
新城控股在2021年的业绩就已出现增收不增利的情况。
财报显示，新城控股2021年实现营业收入1682.32亿元，同比增长15.64%，虽然依旧实现增长，但增速在近5年排在倒数第一。此外，净利润137.6亿元，同比下降16.43%;归母净利润为125.98亿元，同比减少17.42%;扣非归母净利润仅102.45亿元，同比大幅下滑21.53%，自2015年以来首次出现负增长。
新城控股表示，净利润大幅下降的原因是其报告期内大额计提资产减值，共计54.04亿元，其中计提坏账准备、存货跌价准备金额分别为5.54亿元、48.51亿元，对归母净利润的影响达到34.40亿元。
此外，虽然新城控股房地产开发销售业务收入保持增长，但由于营业成本的大幅上涨，导致其毛利率下滑较快，从2018年的36.69%降至今年一季度的19.05%，近乎腰斩。
此外，因业绩下滑，新城控股的激励计划也受到了影响。7月27日，新城控股发布了股权激励限制性股票回购注销实施公告。因2021年扣除非经常性损益后的归属于上市公司股东的净利润较2018年增长率仅为34.86%，未达较激励计划要求增长率不低于120%，公司拟对激励对象已获授的共计305.07万股限制性股票进行回购注销。
2022年第一季度，新城控股虽然实现营收186.78亿元，同比上涨5.91%，但归母净利润却出现5.94%的下滑，仅存5.09亿元。
销售低迷，评级遭遇下调
业绩下滑，新城控股开始收敛拿地，今年前5个月，新城控股仅有其一家全资子公司出手拿下河南商丘一宗地块，其他再无入手土地。
为了促销，新城控股更是绞尽脑汁，在6月份其位于南京的项目推出“西瓜换房，最高抵10万元”的活动，宣布以10元一斤的价格冲抵房款。
在业内人士看来，采用瓜果蔬菜抵首付的促销活动主要目的还是加速去库存，加强销售回款。
新城控股最新发布的7月经营业绩显示，7月实现合同销售金额约108.9亿元，同比下降35.52%，销售面积约107.87万平方米，同比下降30.58%，再度出现销售面积与金额的双双大幅下滑。今年前7个月，新城控股的累计合同销售金额与销售面积，同样出现大幅下滑。
2021年，新城控股全年实现合同销售金额2337.75亿元，销售面积2354.73万平方米，均较2020年数据有所下滑，其中合同销售金额不仅未能完成2600亿元的销售目标，而且较上年减少约172亿元，降幅6.85%，是其近八年来首次未能完成销售目标。
在2021年年报中，新城控股披露了2022年商业发展目标：全年计划新开业吾悦广场25座、到2022年底开业总数达到155座，全年商业运营总收入目标为105亿元。
但目前新城控股未公开2022年度业绩目标，不过按照2021年2600亿元的销售目标来算，截至目前新城控股仅达成19.68%，就此来看去年的销售目标新城控股也难以达成。
销售低迷下，今年5月，穆迪将新城控股的家族评级从“Ba1”下调至“Ba2”，其高级无抵押评级从“Ba2”下调至“Ba3”。仅两个月后，穆迪再次将其企业家族评级下调至“Ba3”。
穆迪预计2022年及2023年新城控股的合同销售额将下降至1850亿元和1800亿元，并表示在市场环境不佳的情况下，该公司可能会提供价格折扣，以支持其合同销售，从而给其利润率带来压力。
债务承压，抵押发债拓宽融资
新城控股虽然“三道红线”指标全部达标，但也面临不小的债务压力。
截至2021年末，新城控股货币资金同比减少约72亿元，为552.26亿元，剔除受限资金90.18亿元后的现金及现金等价物为462.08亿元。流动资产的下滑也造成其年末的总资产比2020年末减少约35亿元。
而同期，新城控股短期借款有5.59亿元;应付票据达66.82亿元，略有减少;一年内到期的非流动负债为293.5亿元，短债合计365.91亿元。其中短期借款与一年内到期的非流动负债分别上涨24.28%和4.69%，债务压力加大。
另外，新城控股应付票据、应付账款分别为66.82亿元、532.46亿元，合计599.28亿元。不足以被货币资金覆盖，需要依靠销售回款，但其今年销售额出现大幅下滑，让其资金压力较大。
据公开数据显示，2022年第一季度，新城控股已偿还境内外公开市场债券46.31亿元，公司的合联营公司权益有息负债合计为99.11亿元。
现金流方面，去年其投资活动产生的现金流量净额和筹资活动现金流量净额都出现下滑，分别减少了约65亿元和260.6亿元，为-224.6亿元及-113.4亿元，同为负数，这足以看出其现金流入并不乐观。
穆迪副总裁称，这反映了新城控股家族销售和财务指标疲软，流动性缓冲降低，融资渠道受限，以及财务灵活性的降低。
债务压力和销售额的下滑也直接使新城控股偿债资金减少，只能通过自有资金及发债融资来偿还。
仅五月份，新城控股就发行了今年首期总额10亿元的中期票据，之后又向上交所提交注册金额为61.72亿元的小公募，月底其子公司新城环球也发行了一笔1亿美元的短期票据。
此外，5月31日，新城控股华西-新城吾悦绿色建筑资产支持专项计划项目状态更新为“已受理”，抵押品为吾悦广场，拟发行金额达13.16亿元。据悉，在目前现有的吾悦广场中，光用来被抵押融资的占比就已经高达30%，其中十座吾悦广场的融资方案是在今年设立。
