年报观察|中梁控股熬冬
观点地产网
不难看出，预计2023年全面转绿的中梁在“三道红线”相关债务方面下了一番功夫。
观点网在行业风向巨变的当下，“稳健”“平衡”逐渐成为企业发展的关键词。而如何驾驭当前挑战，把握未来的发展机遇，则需要房企们抛弃以往高杠杆的增长方式，减杠杆、稳债务、维持经营流动性。
如此背景之中，中梁并未如往常召开2021年度业绩会，而是于3月30日晚间，向市场递交了年度业绩成绩单。
于2021年度，中梁录得总营业收入761.1亿元，同比增长约15.4%；股东应占溢利27.03亿元，同比下降27.8%；每股基本盈利0.75元。
总体营收增长的原因，主要是由于中梁项目已交付建筑面积增加。据了解，于2021年，中梁的交付面积为912万平方米，同比增长13%。
而提及行业内外均关注的“三道红线”数据，中梁依旧踩中一道红线。其剔除预收账款后的资产负债率约为75.8%，净负债比率约为35.4%，非限制现金与即期借贷比率约为1.04，较2020年的数据稍有提升。不难看出，预计2023年全面转绿的中梁在“三道红线”相关债务方面下了一番功夫。
销售增速减缓
业绩报告中，中梁特别提到，2021年内，房地产行业销售已产生逆转。上半年购房情绪延续2020年的热度，成交金额与建筑面积显著放量。下半年市场转冷，房地产市场销售增速减缓且转负。
据中梁此前发布的2021年销售数据看，于1月到12月，中梁包括合营企业和联营公司在内的累计合同销售总额约1718亿元，同比增长1.78%；累计合同销售面积约1427.7万平方米，同比增长5.71%。
按照中梁所设定总销售额1800亿元的目标，其完成了约95.44%。
数据显示，2021年上半年，中梁合同销售额达950亿元，年度目标进度条已过半。按此速度，中梁理应有机会完成1800亿元的销售额，但下半年销售轨迹的频频下滑却让其与目标擦肩而过。
目标没有预期完成，累计合同销售总额的增速也踩了刹车。自上市后第一年（2018年）至2021年，其合约销售金额增速逐年下降，分别为56.39%、50.25%、10.69%和1.78%。合约销售均价约1.2万元/平方米，也比2020年价格有所下降。
另一方面，喜集中在二三线城市分散投资的中梁，在土地布局方面也较以往有所收敛。2021年，中梁连同其合营联营公司的土地投资总额为526亿元，较2020年的712亿元下降26.12%，合计获取85个新项目，总建筑面积约为1000万平方米，分别较2020年度数据下降27.35%及33.33%。
2021年买地投资中，其来自集中供地政策的二线城市占土地投资总额约17%，其他二线城市占比22%，于三线城市占比51%，四线城市占比约10%。
除按照城市等级划分投资外，中梁对长三角地区的“偏爱”也较为明显。其中，长三角地区占土地投资总额54%；中西部地区占比16%；海峡西岸及环渤海合计占比23%；珠三角占比最小，仅有7%。
按照中梁2021年的土地投资金额计算，位列靠前省份包括浙江、江苏、安徽。其土地总储备487宗项目中，以上长三角的三省份占比就达到了39.63%。按照中梁的发展逻辑，其土地储备是向长三角辐射范围内的三四线城市扩张，并陆续向中部地区逐渐渗透。
债务难题
观点新媒体获悉，于近期，多家国际评级机构均下调中梁评级。2月18日，穆迪将中梁的公司家族评级从“B1”下调至“B2”，展望从“稳定”调整为“负面”。其评级下调反映出，中梁由于融资渠道减弱以及未来12个月的到期债务规模庞大，中梁再融资风险加大“。同时，负面展望反映了穆迪预计在充满挑战的经营环境下，其的经营和财务表现将在未来12-18个月内减弱，
此外，3月1日，惠誉将中梁的长期发行人违约评级（IDR）从”B+“下调至”B-“，高级无抵押评级从”B+“下调至”B-“，回收率评级为”RR4“。展望”负面“。惠誉评级行动同样反映出，中梁未来几个月到期的资本市场债务再融资的不确定性增加。惠誉表示，中梁可能不得不依靠合同销售产生的现金来偿还2022年到期的债务。
而年度报告显示，截至2021年末，中梁有息负债同比下降26%，约合402亿元；而净负债率则约35%，较上半年下降约20个百分点，融资成本约9.0%，中梁在降杠杆这方面已有成效。
截至期末，中梁现金及银行结余276.1亿元，同比减少约19%；现金及现金等价物为人民币202.81亿元，较2021年上半年下降27.85%。
中梁于2021年的融资成本为约9.0%，但其须在一年一内偿还的优先票据达人民币68.79亿元。穆迪曾表示，鉴于中梁融资渠道减弱，可能无法以合理的成本发行大规模新债券，为未来6-12个月到期的债务再融资，预计其将用内部现金偿还上述到期债务，尽管这将限制其运营可用资金。
而提及内部现金，则不免让人联想到今年1月17日，中梁所发布的《关于控股集团总部组织调整相关事项的通知》。其称，因架构调整，控股集团总部相关职能将与地产集团总部进行整合，控股总部的部分员工将被转岗。
而据年报数据显示，”部分员工“显然不止是转岗那么简单，截至2021年12月31日，中梁聘有合共10317名全员工，而在2020年同期，其全职员工的数量为13285名。一年之间，员工已减少约3000人。此外，截至2021年12月31日止年度，中梁已确认为费用的员工成本为人民币20.65亿元，也较2020年减少了1.88亿元。
此外，历经二度IPO的中梁百悦智佳也被中梁”割肉“予碧桂园服务。据3月29日碧桂园服务就收购中梁百悦智佳93.76%的股权一事所发布收购进展其全资公司碧桂园物业香港同意按现金支付方式收购中梁百悦智佳约93.76%股权，总代价不高于31.29亿元。目前，中梁百悦智佳股权已转让予碧桂园物业香港，而相关董事也变更为碧桂园物业香港的指定董事。
于业绩报告中，中梁表示，于2021年年中以来，已经采取包括加快销售与回款，节省开支、减少买地并保有现金等果断的措施去应对行业困境。而在行业瞬息万变的当下，中梁是否能打破困境还需时间检验。
